少額から手軽に投資を始めることができ、インターネット上の手続きのみでほぼ完結する不動産クラウドファンディングは、投資初心者の方からも注目を集めています。 本記事では、不動産クラウドファンディングとは何か、仕組みやメリット、デメリットについて、詳しく解説していきます。
不動産クラウドファンディングとは
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて多数の投資家から少額の資金を集め、不動産プロジェクトに投資する仕組みです。 通常の不動産への直接投資の際に懸念点となる「初期投資の大きさ」や、不動産を取得した後に悩みとなる「賃貸管理の手間」などを解消した、新しい投資不動産所有のカタチです。
不動産クラウドファンディングの仕組み
①不動産事業者が、投資案件を公開
物件の概要、投資金額、予想されるリターン、リスクなどが含まれます。投資家はこれらの情報を基に、自身の投資 目的やリスク許容度に合った案件を選び、少額から投資をすることができます。
②不動産事業者が、集まった資金で、不動産の購入・開発・運用等を行う
投資運用期間は、プロジェクトによって異なりますが、一般的に数ヶ月から数年に及びます。
③賃料収入や物件の売却益などを投資家へ分配
※ただし、リスクも伴い、物件が予定通りに収益を上げられなかった場合には、投資元本が損なわれる可能性もあります。
不動産クラウドファンディングを行う事業者は、不動産特定共同事業法の電子取引の許可を取得しなければサービスを提供できません。これによって、提供できる事業者がある程度限定されるため、利用者の安心感につながっています。
不動産特定共同事業法による投資商品
不動産特定共同事業法による投資商品は、「匿名組合型」と「任意組合型」の2種類があります。
それぞれ特徴があるので、投資計画やスタイルに合った形式の商品選択をおすすめします。
「匿名組合型」
不動産クラウドファンディングで多くみられるケースが、この「匿名組合型」です。 投資家は事業者と個々に匿名組合契約を結ぶため、不動産の所有権は有さず、出資を受けた事業者が主体となり事業を運営します。そのため、投資家は出資額を超えて損失を負担することはありません。また、分配金は不動産所得でなく、雑所得となります。
「任意組合型」
すべての投資家と事業者間で任意組合契約を締結し、投資家が出資して共同事業を運営します。投資家も物件の所有者になるのが特徴です。分配金は不動産所得になるため、不動産税制の活用や相続税対策も期待できます。
不動産クラウドファンディングのメリット
ここでは不動産クラウドファンディングの代表的なメリットについて解説します。
少額から開始できる
不動産クラウドファンディングは、小規模不動産特定共同事業によって少額の投資が可能です。1口あたりの金額は案件によって異なりますが、最低1万円からと、従来の不動産投資における数百万円単位の投資額と比較すると、非常に手軽な金額です。
インターネットで完結
投資家登録から案件への応募、その他の手続きは、基本的にすべてインターネット上で完結します。自宅にいながら投資ができるため、少額から始められることと合わせて、投資のハードルが非常に低いと言えるでしょう。
運用は全てお任せで手間いらず
投資家自身が不動産所有者となる「任意組合方式」の場合は別ですが、多くの案件で適用されている「匿名組合方式」であれば、投資家は一度投資をしたあとは、運用期間満了までただ配当を待つだけとなります。ほったらかしておけるため、一般的な住居用物件だけでなく、テナントビルやホテル、物流施設などの現物不動産投資では手が出しにくい物件に対しても投資が可能です。不動産投資だけでなく、その他の投資初心者の方でも気軽に始められます。また、忙しい方のサブワーク、趣味の範囲での投資方法としても適しています。
空室リスク、老朽化の対応など不安要素も分散できる
投資先の物件の管理や運営は、プロフェッショナルな不動産運営会社や管理会社が行っています。これにより、投資家は物件の管理に手間や時間をかける必要がなく、安心して投資を行うことができます。また、専門家が物件の維持、テナント対応、修繕などを行うため、効率的で質の高い管理が期待できます。
不動産クラウドファンディングのデメリット
メリットが多い不動産クラウドファンディングですが、いくつかデメリットもあります。
途中で辞めにくい
こちらは事業者や案件にもよりますが、基本的には、不動産クラウドファンディングでは投資後（案件運用開始後）の途中解約はできないことが一般的です。解約できる場合でも、手数料が発生するケースがあるため注意する必要があります。
資金の融資を受けられない
不動産クラウドファンディングは、自分で不動産を購入する現物投資とは異なり、金融機関からの融資を受けることができません。そのため、自己資金を超える大規模な投資を希望する方には適していないと言えます。融資を受けられないという点はデメリットである一方で、債務を抱えるリスクがないため、メリットとも考えられます。また、少額の投資であっても、投資家として不動産プロジェクトに参加できる点も大きな魅力です。
元本保証はない
株式・金融商品など他の投資手段と同様に、不動産クラウドファンディングの投資において元本保証（最初に出資した金額だけはどんなことがあっても返ってくるという保証）はありません。
実際的には、不動産クラウドファンディングにおいて元本が返ってこないほどの運用失敗というのはあまり事例としてはありませんが、少なくとも保証はないものであるということは覚えておきましょう。
優先劣後出資制度について
不動産クラウドファンディングには、元本割れのリスク負担を投資家と事業者で切り分ける『優先劣後出資制度』と呼ばれる制度があります。
優先劣後出資制度では、案件に投資家だけでなく事業者も出資を行います。投資家側は「優先出資者」という扱い、不動産クラウドファンディングを運営する事業者側は「劣後出資者」という扱いになります。
ファンドの運用後、利益が出た際は投資家側の「優先出資者」へ優先して利益を分配し、損失が出た際は事業者側の「劣後出資者」が先に損失分を負担します。つまり、不動産クラウドファンディングで損失が発生した際に、出資者は事業者に優先して守られ、まずは事業者が損失を負担するのです。
投資先を決める際は、募集内容や企業の過去の実績、優先劣後の有無について細かく確認しましょう。
投資初心者でも安心して始められる不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングは、一般的な収入の範囲でも投資できる方法のひとつです。少ない金額から投資を始められることや、オンラインで全てを行えることもあり、投資初心者でも安心して始めやすいでしょう。普段忙しい方のサブワークや、趣味の範囲でも取り組みやすい不動産クラウドファンディングで、投資家デビューを考えてみてはいかがでしょうか。
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