不動産投資に興味はあっても、「不動産投資は資金がかかる」「管理が大変そう」と感じて踏み出せない方も多いでしょう。そのハードルを下げてくれる投資手法が「不動産ファンド」です。
不動産ファンドとは、複数の投資家から集めた資金をもとに不動産を運用し、その収益を分配する仕組みを指します。少額から始められる上、プロが運用を行うため、不動産投資の初心者でも取り組みやすい点が魅力です。
本記事では、不動産ファンドの基本的な仕組みから、J-REITや私募REIT、私募ファンドなどの種類などを詳しく解説します。
不動産ファンドの仕組みと投資の流れ
不動産ファンドの種類
不動産ファンドのメリットとリスク
不動産ファンドとは
不動産ファンドは、投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みの金融商品です。
個人で不動産を購入するよりも少ない資金で始められるため、不動産投資のハードルを下げる手法として注目されています。
基本的な仕組みとは？３つのプロセスを解説
不動産ファンドの仕組みは、大きく分けて「資金調達」「不動産運用」「収益分配」の3つのプロセスで構成されています。
まず、運用会社が投資家から資金を集めます。集まった資金は「ファンド」という器に集められ、そこから複数の不動産物件を購入します。
購入する物件は、オフィスビル、商業施設、物流施設、住宅などさまざまです。
運用会社は取得した不動産を賃貸に出し、テナントから賃料を得ます。
この賃料収入から物件の管理費用や修繕費、運用会社への報酬などを差し引いた金額が、投資家への分配金の原資となります。
また、物件の価値が上昇した場合には売却し、その売却益も投資家に還元されます。
このように、不動産ファンドは「インカムゲイン（賃料収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の両方を狙える仕組みです。
投資家は、ファンドへの出資比率に応じて分配金を受け取ります。例えば、ファンド全体の1%を出資していれば、分配対象となる収益の1%を受け取ることになります。
投資の流れ
不動産ファンドへの投資は、以下のような流れで進みます。
投資目的やリスク許容度に合ったファンドを選びます。
投資するファンドが決まったら、指定された方法で資金を払い込みます。
公募型のJ-REITであれば証券会社を通じて購入します。
私募型であれば運用会社に直接問い合わせましょう。
資金を払い込んだ後は、運用会社がプロの視点で物件を選定・管理します。
多くの不動産ファンドでは、年１回から４回程度の頻度で分配金が支払われます。
ファンドの運用期間が終了すると、保有していた不動産を売却し、最終的な分配が行われます。
期間限定のファンドは満期を迎えると償還され、元本と最終分配金が投資家に返還されます。
不動産ファンドの種類一覧
不動産ファンドは大きく分けると「公募型」と「私募型」に分類され、それぞれに特徴やメリット・デメリットが存在します。
違いを一言で表すと…
J-REIT（公募型）
一般の投資家が買える「上場不動産ファンド」です。毎日売買できて透明性が高いのが特徴です。
私募REIT
上場していないREITのことです。主に金融機関・機関投資家向けで、安定運用が目的です。
私募ファンド
特定の投資家を対象に組成される非公開ファンドのことです。１物件特化など柔軟な投資が可能です。
以下、さらに詳しく解説します。
J-REIT（公募型）とは
J-REITは「Japan Real Estate Investment Trust」の略称で、日本版の不動産投資信託を指します。証券取引所に上場されており、株式と同じように売買できる点が特徴です。
J-REITは投資法人という特別な法人形態をとっています。投資法人は投資家から資金を集め、その資金でオフィスビルや商業施設、住宅、物流施設などの不動産を購入します。
1口数万円から数十万円程度で購入でき、証券取引所の取引時間中であればいつでも売買できるため、換金性が高い点も魅力です。
急に資金が必要になっても、数日以内に現金化できる点も利便性が高いポイントです。
私募REITとは
私募REITは、特定の機関投資家や富裕層など限られた投資家を対象とした不動産投資信託です。公募型のJ-REITと異なり、証券取引所には上場されていません。
私募REITのデメリットは流動性の低さです。上場されていないため、売却したいと思ってもすぐに買い手が見つかるとは限りません。
償還期限を設けているファンドが多く、満期まで資金が拘束される可能性があります。
私募ファンドとは
私募ファンドは、REITの形式をとらない私募型の不動産ファンドであり、より柔軟な運用が可能になります。
その特徴として、私募ファンドは「匿名組合型」「任意組合型」「特定目的会社（TMK）型」など、いくつかの法的な形態があります。
匿名組合型では、投資家は出資額を超えて責任を負うことがありません。
一方、任意組合型では、投資家が組合員として物件を共同所有する形になり、税務上のメリットを享受できる場合があります。
特定目的会社（TMK）型では、資産流動化法に基づいて設立される法人が主体となり資産を保有するため、事業者側の倒産リスクを排除したスキームとなります。
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実物不動産投資との違い
不動産ファンドと実物不動産投資は、どちらも不動産から収益を得る投資手法ですが、その性質は大きく異なります。
実物不動産投資とは、投資家自身がマンションやアパート、一棟ビルなどを直接購入して運用する方法です。
ここでは、主要な3つの観点から両者の違いを詳しく見ていきましょう。
管理の手間と労力の違いとは
実物不動産投資と不動産ファンドでは、物件を「直接所有する」か「間接的に保有する」かという違いから投資家にかかる管理の負担が大きく異なります。
実物不動産を所有する場合
オーナーとしてさまざまな管理業務を担う必要があります。具体的には、入居者の募集・賃貸契約の締結・家賃の回収・クレーム対応・設備の修繕・退去時の原状回復などです。
管理会社に委託することもできますが、その場合でも家賃収入の5%から10%程度の管理手数料が発生します。また、大規模修繕の判断や空室時の対策など、重要な意思決定はオーナー自身が行わなければなりません。
不動産ファンド
証券会社の口座を通じてJ-REITを購入する場合、数分で投資が完了します。
私募ファンドでも、書類の準備と資金の払込だけで済むため、時間的なコストは大幅に削減できます。
レバレッジ効果の違いとは
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな投資を行うことで、投資効率（リターン）を高める仕組みのことです。
実物不動産投資の特徴は、金融機関からの融資を活用できる点です。
例えば、3,000万円の物件を購入する際、自己資金600万円に加えて2,400万円の融資を受けるとします。この場合、自己資金の4倍の物件を取得できることになります。
仮に年間の家賃収入が180万円（利回り6%）あり、そこから融資の返済や経費を差し引いて年60万円の手残りがあれば、自己資金600万円に対して10%の収益率を実現できます。
このように、融資を活用することで高い投資効率を実現できる点が実物不動産投資の魅力です。
J-REITや私募REITにも借り入れの仕組みはありますが、個人が直接融資を受けられるわけではありません。
また、個人投資家が不動産ファンドへの投資のために金融機関から融資を受けることは、実物不動産投資と比べて困難です。
担保価値が明確な実物不動産と異なり、ファンドの持分は担保として認められにくいためです。
リスクの分散方法の違いとは
投資におけるリスク管理の基本は「分散」です。この点において、不動産ファンドと実物不動産投資では大きな差があります。
実物不動産投資
一つの物件を購入するだけで数千万円の資金が必要になります。そのため、個人投資家が複数の物件に分散投資することは容易ではありません。
例えば、ワンルームマンションを3室購入して分散しようとすると、1室2,000万円として6,000万円もの資金が必要です。
さらに、同じエリアの物件ばかりを購入してしまうと、そのエリアで災害が発生したり人口が減少したりした場合に、すべての物件が同時に影響を受けてしまいます。
不動産ファンド（特にJ-REIT）
一つのファンドが数十から数百の物件を保有しています。投資家は1口購入するだけで、これらすべての物件に間接的に投資することが可能です。
例えば、総合型J-REITの中には主要都市でオフィスビル、商業施設、住宅、物流施設など、合計100物件以上を保有しているファンドがあります。
このファンドに投資すれば、数十万円の資金で100物件以上に分散投資したのと同じ効果が得られます。
不動産ファンドのメリットとは
不動産ファンドは、従来の実物不動産投資と比較して、多くのメリットを持っています。
特に、投資初心者や資金に限りのある個人投資家にとって、不動産投資への参入ハードルを大きく下げる投資手法といえます。
少額から投資が可能
不動産ファンドのメリットは、実物不動産投資と比べて圧倒的に少ない資金で始められる点です。
J-REITは証券取引所に上場されているため、1口単位で購入できます。
銘柄によって価格は異なりますが、中には10万円以下で購入できるものもあり、株式投資と同じ感覚で不動産投資を始められます。
少額から始められるメリットを生かして、毎月一定額ずつJ-REITを購入する「積立投資」も可能です。
プロによる運用
不動産ファンドでは、不動産投資や資産運用の専門家が運用を担当するため、個人では難しい高度な投資判断や管理が期待できます。
運用会社には、不動産市場の動向を熟知した専門家が在籍しています。彼らは長年の経験とデータ分析に基づいて、収益性の高い物件を選定するため、頼れる存在です。
立地条件・周辺環境・賃料相場・将来の開発計画など、多角的な視点から物件を評価し、投資判断を行います。
物件の所有数が多い
多くのJ-REITは、数十から数百の物件を保有しています。例えば、ある大手J-REITは全国で200物件以上を保有しており、一つの物件が全体に与える影響はわずか0.5%程度です。
仮に一つの物件で大規模な空室が発生したとしても、ほかの物件が正常に稼働していれば、ファンド全体への影響は限定的です。
これが実物不動産投資で1棟だけ所有している場合、空室の影響をダイレクトに受けてしまいます。
収益の安定性がある
また、地域経済の浮き沈みに対する耐性も高まります。ある地域の景気が悪化しても、ほかの地域が好調であれば、全体としての収益を安定させることが可能です。
例えば、経済が好調なときはオフィスや商業施設の賃料が上昇しやすく、不況時には住宅や物流施設が比較的安定した収益を維持する傾向があります。
複数の用途を組み合わせることで、経済環境の変化に強いポートフォリオを構築できるでしょう。
換金性が高い
不動産ファンドの中でも特にJ-REITは、実物不動産投資と比較して高い流動性を持っています。
証券取引所に上場されているため、市場が開いている時間帯であればいつでも売却することが可能です。
J-REITの価格は、証券取引所でリアルタイムに公開されています。現在の価格がいくらで、どれだけの取引量があるのか、誰でも確認できます。
この透明性の高さは、投資判断を行う上で重要です。
流動性が高い
実物不動産を売却しようとすると、通常3カ月から6カ月、場合によっては1年以上かかることもあります。
買い手を見つけるために不動産会社に仲介を依頼し、内覧対応や価格交渉を行い、契約手続きを進める際には相当な時間と労力が必要です。
これに対して不動産ファンドは、運用期間があらかじめ決められており、満期を迎えると運営会社が物件の売却や運用益の回収を行い、投資家には成果に応じた分配金や元本が戻ってきます。
不動産ファンドのリスクとは
不動産ファンドには多くのメリットがある一方で、リスクも存在します。投資判断を行う際には、メリットだけでなくリスクも十分に理解しておくことが重要です。
ここでは、不動産ファンド投資において注意すべき主要なリスクについて解説します。
＼不動産ファンドのリスク／
元本割れのリスク
流動性のリスク(私募)
運用会社の信用リスク
手数料やコスト
元本割れのリスク
不動産ファンドは不動産投資である以上、元本保証の金融商品ではありません。投資した金額が減少する可能性があることを、まず理解しておく必要があります。
J-REITの場合、証券取引所で日々価格が変動します。不動産市場の動向・金利の変化・経済環境・投資家の需給バランスなど、さまざまな要因によって価格は上下します。
例えば、金利が上昇すると、不動産ファンドの相対的な魅力が低下し、
価格が下落する傾向があります。
また、大規模な自然災害が発生した場合、不動産市場全体が影響を受け、ファンドの価格も下落する事態も想定しなければなりません。
流動性のリスク（私募）
私募REITや私募ファンドには、公募型のJ-REITにはない流動性リスクが存在します。
私募型の不動産ファンドは証券取引所に上場されていないため、自由に売買することができません。
一般的には、ファンドの償還期限まで資金が拘束されます。償還期限は3年から10年程度に設定されていることが多く、その間は原則として中途解約ができません。
急に資金が必要になった場合でも、すぐに現金化できない点はデメリットです。私募ファンドに投資する際は、当面使う予定のない余裕資金で行うことが基本です。
運営会社の信用リスク
不動産ファンドの運用成果は、運営会社の能力や信頼性に大きく左右されます。運営会社が経営不振に陥ったり、倒産したりする可能性はゼロではありません。
運営会社が破綻した場合、ファンドの運用が停止し、保有物件を急いで売却せざるを得なくなることがあります。
このような状況では、物件を適正価格で売却できず、投資家が損失を被る可能性があります。
J-REITの場合は、金融商品取引法によって厳格な情報開示が義務付けられており、運営の透明性が確保されています。
しかし、私募ファンドの場合は開示義務が限定的なため、運営会社の実態を把握しにくい点は否めません。
手数料やコスト
不動産ファンドには、さまざまな手数料が発生します。これらのコストは投資家のリターンを直接的に減少させるため、事前に理解しておく必要があります。
J-REITを証券会社経由で購入する場合、売買手数料が発生します。手数料率は証券会社によって異なりますが、一般的には約定代金の0.1%から1%程度です。
私募ファンドの場合、購入時に出資額の1%から3%程度の販売手数料が発生することが一般的です。
不動産ファンドの運営には、継続的なコストがかかります。J-REITの場合、運用会社への報酬や事務委託費用、監査費用などが発生し、これらは「運用管理費用」としてファンドの資産から差し引かれます。
手数料ではありませんが、税金も実質的なコストとして意識しておく必要があります。J-REITの分配金には20.315%（所得税15.315%、住民税5%）の税金がかかります。また、売却益に対しても同様の税率が適用されます。
不動産クラウドファンディングという新しい選択肢
近年、不動産投資の新しい選択肢として注目を集めているのが「不動産クラウドファンディング」です。
インターネットを通じて多数の投資家から資金を集め、特定の不動産プロジェクトに投資する仕組みで、従来の不動産ファンドとは異なる特徴を持っています。
ここでは、不動産クラウドファンディングが持つ主な特徴について、詳しく解説します。
＼不動産クラウドファンディングの主な特徴／
１万円程度から始められる
優先劣後構造で投資家が保護されている
運用期間が選べる
案件の選択肢が多い
1万円程度から始められる
多くの不動産クラウドファンディングサービスでは、1口1万円から投資が可能です。中には1口1,000円という少額から始められるサービスも登場しています。
J-REITが10万円から30万円程度必要なのと比較すると、さらにハードルが低いといえるでしょう。
少額から投資できるため、限られた資金でも複数の案件に分散投資しやすくなります。
例えば、10万円の投資資金があれば、異なる地域や用途の案件を10件選んで、それぞれに1万円ずつ投資できます。
このような細かい分散投資は、J-REITや私募ファンドでは実現しにくいメリットです。特定の案件に集中投資するリスクを避けながら、不動産投資のポートフォリオを構築できます。
優先劣後構造で投資家が保護されている
不動産クラウドファンディングの多くは「優先劣後構造」という仕組みを採用しており、投資家の資金が一定程度保護されています。
優先劣後構造とは…
投資家の出資を「優先出資」、運営会社の出資を「劣後出資」として区別する仕組みです。
物件の売却時に損失が発生した場合、まず劣後出資部分から損失を負担し、劣後出資がすべてなくなってから優先出資に影響が及びます。
つまり、投資家よりも運営会社が先に損失を被る構造になっています。この仕組みにより、不動産市場が多少下落しても投資家への影響を抑えられます。
ただし、優先劣後構造があるからといって元本が完全に保証されているわけではありません。
劣後出資比率を超える大きな損失が発生すれば、投資家も損失を負担することになる点には注意が必要です。
運用期間が選べる
不動産クラウドファンディングでは、案件ごとに運用期間が設定されており、自分のライフプランに合わせて投資先を選べる点も魅力です。
運用期間は案件によってさまざまですが、一般的には3カ月から36カ月程度の範囲で設定されています。短いものでは6カ月、長いものでは5年以上という案件も存在します。
短期の案件は、近い将来に資金が必要になる予定がある場合に適しています。
例えば、1年後に住宅購入の頭金として使う予定の資金を、それまでの期間だけ運用するといった使い方が可能です。
案件の選択肢が多い
不動産クラウドファンディングでは、多種多様な案件の中から、自分の投資方針に合ったものを選べる点も大きな魅力です。
不動産クラウドファンディングでは、マンション・アパート・一戸建て・オフィスビル・商業施設・ホテル・民泊施設など、さまざまなタイプの物件が投資対象となっています。
J-REITでは、大型の商業施設やオフィスビルが中心です。
一方で、不動産クラウドファンディングでは、地方都市の小規模マンションや古民家再生プロジェクトなど、ユニークな案件も多く見られます。
東京・大阪・名古屋などの大都市圏だけでなく、さまざまなファンドが地方都市や観光地の物件も投資対象としています。
地元の不動産に投資したい、応援したい地域の活性化に貢献したい、といった思いを持つ投資家のニーズにも答えられる点は、不動産クラウドファンディングならではのメリットです。
▼不動産クラウドファンディングの投資対象となる不動産の種類について詳しく知りたい方はこちらをクリック！
まとめ
不動産ファンドは、複数の投資家から集めた資金で不動産を運用し、その収益を分配する投資手法です。
実物不動産投資と比較して、少額から始められる点やプロによる運用が受けられる点、管理の手間がかからない点など、多くのメリットがあります。
不動産投資の経験がなく、自分で物件選定や管理ができるか自信がない方にとって、適した選択肢の一つです。
不動産ファンドには、証券取引所に上場されているJ-REITや機関投資家向けの私募REIT、より柔軟な運用が可能な私募ファンドなど、さまざまな種類があります。
それぞれに特徴があるため、自分の投資目的や資金規模、リスク許容度に応じて選択することが重要です。
不動産ファンドに関するよくある質問
穴吹興産株式会社 不動産ソリューション事業部
アセットマネジメントグループ課長 穴吹 章彦
【資格】
・宅地建物取引士
・不動産証券化協会認定マスター
【経歴】
ソリューション事業部の業務に7年従事し、投資用不動産のアセットマネジメント業務を経験。現在は不動産特定共同事業におけるファンドの組成業務に従事し、投資家との契約業務全般を担当。不動産クラウドファンディングの仕組みや専門用語を解説しながら、情報発信を行っている。
