不動産投資の最適なポートフォリオとは？リスクを抑えながら資産を増やす戦略を徹底解説！

「このままNISAやiDeCoだけでいいのかな」「円安やインフレの影響で、現金だけでは不安になってきた…」「株式投資のリスクを抑えるために、不動産投資を活用すべきか」という疑問を持つ投資家が増えています。特に、資産を長期的に守りながら増やしていくためには「ポートフォリオ全体のバランスを考えること」が重要です。そこで注目されているのが、「不動産投資ポートフォリオ」という考え方です。単にワンルームマンション投資やアパート経営をするだけではなく、現物不動産・REIT・不動産クラウドファンディングなどを組み合わせることで、リスクを分散しながら安定した収益を得る戦略です。しかし、「不動産投資は大金が必要なのでは？」「運用・管理が大変そう」という悩みから不動産投資に踏み出せない方も多いでしょう。

そこで、本記事では、「不動産投資ポートフォリオ」をどう組むべきか、そしてリスクを抑えながら安定した運用を実現するためにはどうすべきかを徹底解説します！

不動産投資のポートフォリオとは？成功する投資家が実践する分散戦略

資産運用を行う上で、「ポートフォリオ」という考え方は欠かせません。投資の世界では、1つの資産に集中するのではなく、さまざまな資産を組み合わせてリスクを分散させることが重要とされています。不動産投資もその一つの選択肢ですが、どのように組み込めば効果的な運用ができるのでしょうか。ここでは、ポートフォリオとは何か、そして不動産投資を組み込むメリットについて詳しく解説していきます。

「ポートフォリオ」とは？分散投資との違い

ポートフォリオとは、投資資産を複数の種類に分散して持つことで、リスクを抑えながら資産を運用する戦略のことです。例えば、株式・債券・投資信託・不動産などをバランスよく保有することで、一つの資産が値下がりしても、全体の資産価値が大きく下がるリスクを軽減できます。

一方で、「分散投資」という言葉もよく使われますが、これはリスクを低減するために資産を分散させることを指します。

つまり、「分散投資」はポートフォリオを構築するための手法のひとつであり、「ポートフォリオ＝資産全体のバランス」「分散投資＝リスク管理の手法」 という関係になります。不動産投資では、単一の物件や投資手法に頼るのではなく、リスクを分散させながら資産を増やしていくポートフォリオ戦略が重要になります。

不動産投資のポートフォリオの重要性

不動産投資をポートフォリオに組み込む最大の魅力は、安定した収益を確保しながら、資産の価値を守ることができることといえます。

近年、インフレの進行や円安の影響によって、日本円の価値が下がり続けています。銀行に預けたままでは、お金の実質的な価値が目減りしてしまう可能性が高まっています。

・インフレ（物価上昇）…お金の価値が下がり、現金のままだと資産が減る
・円安（為替の変動）…日本円だけを持つことのリスクが増加
・金利上昇…借入金利が上昇傾向

こうした経済環境の中で、実物資産であり、家賃収入（インカムゲイン）により定期的な収益を得られることから「不動産投資」が注目されているのです。

近年、多くの投資家が「NISA」や「iDeCo」を活用して資産運用を始めています。これらの制度は税制優遇があり、長期的な資産形成に適しています。しかし、運用が市場環境に大きく左右される点や、すぐに現金化しにくい点、リスク分散の幅が限られる点などの課題もあります。そこで、NISAやiDeCoに加えて、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資を組み込むことで、ポートフォリオのバランスを最適化することが重要になります。

投資対象ごとのリスク・リターン

資産運用を考える際は、さまざまな投資対象の特徴を理解することが重要です。それぞれの投資対象には異なるリスクとリターンがあります。

不動産投資をポートフォリオに組み込む前に、まずは主要な投資対象の特徴を把握し、どのように組み合わせるべきかを考えてみましょう。

預貯金

預貯金は、最もリスクが低い資産クラスです。銀行に預けることで元本が保証され、必要なときにすぐに引き出せる流動性の高さが魅力です。特に生活防衛資金としては不可欠な資産ですが、近年の低金利政策により、得られる利息はほぼゼロに近いのが現状です。さらに、インフレが進むと、預貯金の実質的な価値が目減りしてしまうリスクもあります。そのため、長期的な資産形成を考えるうえで、預貯金だけに頼るのはリスクがあるといえるでしょう。

債券

債券は、国や企業が資金調達のために発行する借用証書のようなもので、比較的リスクが低く、安定したリターンを得やすい資産とされています。代表的なものには、日本国債、社債、外国債券などがあります。

債券投資の魅力は、定期的な利息収入が得られることと、株式ほど価格変動が大きくないことです。しかし、リスクがゼロというわけではありません。特に、金利が上昇すると債券価格が下落するため、金利動向には注意が必要です。また、企業が発行する社債の場合は、発行元の信用リスクも考慮しなければなりません。

株式

株式は、企業の成長に期待して資金を投じる投資方法で、長期的には高いリターンが期待できる資産です。投資対象には、日本株、米国株、新興国株などがあり、特定の企業の株を買う「個別株投資」と市場全体に分散して投資する「インデックス投資」に分かれます。

株式投資のメリットは、企業の成長に応じて株価の上昇（キャピタルゲイン）が狙えることと、配当金（インカムゲイン）を得られる可能性があることです。ただし、市場全体の変動に影響を受けやすく、暴落時には資産が大幅に減少するリスクがあるため、長期投資を前提に慎重に運用する必要があります。

投資信託

投資信託は、投資家から集めた資金を運用会社がまとめて株式や債券などに分散投資する仕組みで、個別株よりもリスク分散しやすく、初心者でも始めやすい投資方法です。

特に、インデックスファンド（日経平均やS&P500など市場全体に投資する投資信託）は、運用コストが低く、長期的に安定したリターンを狙えるため人気があります。一方、アクティブファンド（プロの運用者が市場を分析して投資するファンド）は、手数料が高いものの、市場平均以上のリターンが期待できます。

ただし、投資信託も株式と同じく市場の影響を受けるため、短期間で大きな利益を期待するのは難しく、長期投資が基本となります。

不動産投資

株式や債券と並ぶ主要なアセットクラスの一つとして、不動産投資があります。不動産投資は、実物資産を保有することで、インフレ対策や安定収益を得られるメリットがあるのが特徴です。

	特徴	メリット	デメリット
現物不動産投資	実際に物件を購入し、賃貸収入を得る。投資家が直接管理し、賃貸経営を行う。	・安定した家賃収入が期待できる ・実物資産のためインフレ対策として有効 ・自己所有のため運用の自由度が高い ・長期的な資産形成が可能	・空室リスクや賃料下落リスクがある ・物件管理の手間がかかる（修繕・入居者対応など） ・売却が難しく流動性が低い ・まとまった資金が必要（ローンを組む場合も）
REIT	証券市場で取引される不動産投資信託。複数の不動産を運用会社が管理・運用する	・少額から投資可能 ・市場で売買できるため流動性が高い ・管理の手間が不要 ・複数の物件に分散投資できる	・市場の影響を受けやすく価格変動が大きい ・直接不動産を所有できない ・短期間で利益を得にくい ・元本保証がない
不動産クラウドファンディング	インターネット上で少額から不動産投資が可能。複数の投資家が資金を出し、運営会社が不動産を管理・運用。	・1万円程度から投資可能（初心者向け） ・管理不要で手間がかからない ・短期間の運用が可能（1年未満の案件も多い） ・一定の利回りが事前に設定されているケースが多い	・途中解約ができない（基本的に運用終了まで資金拘束） ・運営会社の信用リスクがある（倒産のリスク） ・元本保証がない

アセットクラスにはそれぞれ異なるリスクとリターンがあり、適切に組み合わせることが重要です。特に、不動産投資はインフレ対策や安定収益の確保に有効であり、ポートフォリオに組み込むことでリスク分散の効果を高めることができます。

不動産投資をポートフォリオに組み込むメリット・デメリット

不動産投資をポートフォリオに組み込むことで、他の資産にはない特有のメリットを得ることができます。一方で、投資である以上ある程度のリスクやデメリットも存在します。ここでは、不動産投資のメリットとデメリットを整理し、どのようにポートフォリオに組み込むべきかを解説していきます。

不動産投資のメリット

不動産投資には、株式や債券にはない「実物資産ならではの強み」があります。ここでは、4つの主要なメリットを解説します。

不動産投資のデメリット

一方で、不動産投資にはデメリットや注意点もあります。ここでは、代表的な4つのリスクについて解説します。

不動産投資は、インフレ対策や安定収益の確保、リスク分散の効果が期待できる一方で、流動性の低さや空室リスク、初期費用の大きさといった注意点もあります。こうしたメリット・デメリットを踏まえたうえで、「どの程度の割合で不動産投資をポートフォリオに組み込むべきか？」 を考えることが重要です。

不動産投資ポートフォリオ戦略

不動産投資を効果的にポートフォリオに組み込むには、「どの程度の割合で不動産を保有すべきか」「どのようにリスクを分散すべきか」を考えることが重要です。資産全体のバランスを見ながら、適切な投資比率や分散戦略を立てることで、安定した収益を確保しながらリスクを抑えることができます。

ここでは、不動産投資の基本戦略と、投資比率別のおすすめのポートフォリオを解説いたします。

不動産投資の基本戦略

不動産投資を成功させるためには、資産全体のバランスを考えた投資比率が重要になります。リスクを取りすぎず、かつ収益を最大化するために、自分に合ったスタイルを見つけることが大切です。

タイプ別！おすすめの不動産投資割合

不動産投資のおすすめ比率は、投資タイプによって異なります。今回は、リスクを最小限に抑え、堅実に資産を増やしたい安定型、ある程度のリスクを取りながら、安定と成長を両立したいバランス型、高いリターンを狙い、積極的に不動産を活用したい積極型の３つのタイプに分けて説明していきます。

【安定型】

不動産投資割合：10～20％

投資対象：不動産クラウドファンディング、REIT

メリット：価格変動リスクを抑えながら安定した家賃収入を得られる

このタイプは、不動産投資をポートフォリオの補完的な要素として活用する戦略です。少額から始められる不動産クラウドファンディングや流動性の高いREITを活用し、リスクを抑えながら堅実に資産を増やしていきます。

【バランス型】

不動産投資割合：20～40％

投資対象：不動産クラウドファンディング、REIT、現物不動産投資（ワンルーム）

メリット：株式の成長と不動産の安定収益を組み合わせ、ポートフォリオのバランスを取れる

このタイプは、安定した資産形成を目指しながら、不動産の収益性も活かしたい人向けです。現物不動産を少し取り入れ、家賃収入を得ることも視野に入れると良いでしょう。

【積極型】

不動産投資割合：40％以上

投資対象：現物不動産（アパート・マンション）、海外不動産、不動産クラウドファンディング、REIT

メリット：不動産のキャピタルゲイン・インカムゲインを活かし、大きなリターンを狙える

このタイプは、不動産をメインに資産を形成する戦略です。アパートやマンションを購入し、長期的な賃貸収益を得る方法が一般的です。ただし、空室リスクや流動性の低さに注意しながら運用することが求められます。

効果的な分散戦略

不動産投資を成功させるためには、単に物件を購入するだけでなく、「どのように分散するか」も重要です。以下の3つの視点で分散戦略を立てることで、リスクを抑えつつ安定した収益を得ることができます。

不動産クラウドファンディングがポートフォリオに最適な理由

不動産投資は、資産の安定性を高め、インフレ対策やリスク分散の効果をもたらす魅力的な投資手法です。しかし、「まとまった資金が必要」「管理の手間がかかる」「流動性が低い」といったハードルもあり、実際に現物不動産を購入するのは難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。

そこで、近年注目されているのが「不動産クラウドファンディング」です。少額から始められ、分散投資がしやすく、管理の手間がかからないことから、多くの投資家がポートフォリオに取り入れています。ここでは、不動産クラウドファンディングの特長や魅力、他の不動産投資手法との違いについて詳しく解説します。

リスクを抑えながら資産を増やせる

①少額から投資可能

不動産クラウドファンディングの最大の魅力は、少額（1万円〜）から不動産投資を始められることです。

通常の現物不動産投資では、マンションの一室を購入するだけでも数百万円～数千万円の資金が必要ですが、クラウドファンディングなら少額から参加できるため、初心者でも気軽に投資をスタートできます。これにより、投資初心者でも手軽にポートフォリオに不動産を組み込むことができます。

 ②分散投資がしやすい

現物不動産では、１つの物件に資金が集中するため、分散投資が難しくなります。一方で、不動産クラウドファンディングなら少額で投資できるため。複数の物件に分散投資ができます。万が一１つの物件で損失が発生しても、全体のリスクを抑えられるメリットがあります。

例えば…

 100万円の資金がある場合

【現物不動産投資】
　１つの物件に全額投資することになり、万が一その物件に問題が生じた場合、リスクが集中してしまう。

【不動産クラウドファンディング】
　10万円ずつ10案件に分散投資できるため、１つの案件が不調でも影響を最小限に抑えられる。

このように、不動産クラウドファンディングは少額で多くの案件に投資できることから、リスク管理がしやすいのが特徴です。

③短期運用が可能

一般的な現物不動産投資では、長期間にわたって資金を固定する必要がありますが、クラウドファンディングでは1年未満の短期案件も多く、資金の流動性を確保しながら運用できるのが魅力です。短期間で運用を回転させながらリスクを分散できるため、初心者が少額で試しながら不動産投資を学ぶのにも最適です。

「管理不要で収益を得る」不動産クラウドファンディングの魅力とは？

①物件管理の手間が一切かからない

不動産クラウドファンディングの大きな魅力は、管理の手間がかからず、安定した収益が期待できることです。現物不動産投資では、入居者対応や修繕対応、家賃滞納リスクなどの管理業務が発生し、投資家自身が対応しなければなりません。しかし、不動産クラウドファンディングでは、物件の運用・管理はすべて運営会社が行うため、投資家は案件を選んで投資するだけで、あとは運用終了を待つだけというシンプルな仕組みです。そのため、「不動産投資をしたいけれど、管理の手間は避けたい」という人にとって、理想的な投資手法といえるでしょう。

②安定した配当が期待できる

不動産クラウドファンディングでは、案件ごとに想定利回りが設定されているため、比較的安定した収益を見込めるのも特徴です。一般的に、年利4％〜6％程度の案件が多く、銀行預金と比較すると格段に高い利回りを狙うことができます。現物不動産のように空室リスクや賃料の変動を直接受けることもなく、投資期間が終われば決められた利回りで収益が分配されるため、手間をかけずに安定した運用が可能です。

不動産クラウドファンディングでつくる賢い資産ポートフォリオ

不動産投資は、資産の安定性を高めるとともに、インフレ対策やリスク分散の効果をもたらす魅力的な投資手法です。しかし、現物不動産投資にはまとまった資金が必要であり、管理の手間や空室リスク、流動性の低さといった課題もあります。そのため、不動産投資をポートフォリオに組み込む際には、自身の投資スタイルや資産全体のバランスを考慮し、どの程度の割合で投資すべきか、どのようにリスクを分散するかを検討することが重要です。自分の投資スタイルに応じて不動産投資の比率を調整しながら、長期的な視野でポートフォリオを構築しましょう。

不動産投資をポートフォリオに組み込む際、おすすめなのが不動産クラウドファンディングです。少額から投資できるうえ、管理の手間が不要です。短期間の運用も可能なため、投資初心者にも適しています。あなぶき興産株式会社の運営する「Jointo α」は、不動産事業の豊富な実績や経験を持つため、安心して投資できる選択肢のひとつです。

Jointo αで取り扱うファンドは、運用期間が６～36ヵ月と幅広く、マンションやホテルなど全国各地の優良物件を対象としています。投資額を抑えながらリスクを管理し、安定した収益を得たいと考えているなら、まずは少額から「Jointo α」で投資を検討してみてください。下記リンクから過去に取り扱った物件を見ることができますのでぜひご覧ください。