【初心者必見】現物不動産投資と不動産クラウドファンディングを徹底比較!

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資

「不動産投資は気になるけど、物件選びや管理が大変そう…」と感じたことはありませんか?特にNISAなどの投資経験がある方にとっては、不動産投資の魅力を感じつつも「もっと手軽に始められる方法があればいいのに」と思うかもしれません。

確かに、現物不動産投資は長期的な資産形成や安定した収入を期待できる一方で、物件の選定や運用には手間や時間がかかるのも事実です。ですが、そんな不安を解消できる投資手段があります。

本記事では、現物不動産投資の基本や魅力・リスク、そして初心者の方でも手軽に始められる不動産クラウドファンディングについて詳しくご紹介します。

目次

現物不動産投資とは?

現物不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの物件を購入し、賃貸収益や売却益を得る投資手法です。この投資では、実際の物件を所有するため、運用する不動産に対して直接的な責任を伴いますが、同時に資産全体の所有権がある点が特徴です。

収益の柱は主に以下の2つです。

賃貸収益(インカムゲイン)
物件を賃貸に出すことで得られる家賃収入。
毎月定期的に支払われるため、安定した収入が期待できます。

売却益(キャピタルゲイン)
購入時より物件価格が上昇した際に売却することで得られる差額の利益。
適切な物件選びや売却の次第で、大きな利益を得られる可能性があります。

現物不動産投資の魅力

まずは現物不動産投資の魅力について3つのポイントに分けてご紹介します。

実際に所有できる安心感

現物不動産投資の最大の魅力は、物件を実際に所有できることです。物件を賃貸用として運用するだけでなく、現物資産として保有することで、将来的に資産としても残ります。また、物件を所有することで投資に対する安心感が生まれ、自分で資産を築いているという実感や満足感を得られるのも特徴です。

長期的なキャッシュフロー

現物不動産投資では、賃貸収益として毎月家賃収入が得られるため、安定したキャッシュフローが期待できます。特に、需要の高いエリアの物件を選べば、入居者が途切れにくく収益の安定性が高まります。また、一度賃貸運用を始めれば、基本的に毎月家賃収入が継続的に得られるため、物件を所有している間は長期的に安定した利益を見込める点が大きな魅力です。

節税効果

現物不動産投資では、家賃収入からさまざまな費用を経費として差し引くことができるため、課税対象額を減らすことができます。

例えば…

・減価償却費(建物の価値が時間とともに減る分)を経費として計上できます。
・ローンの利息や建物の修繕費、固定資産税といった日々の運用経費も経費に含まれます。

これらの経費を差し引くことで、実際の家賃収入はそのままでも、税金を計算する基準額(課税対象額)を抑えられるため、結果的に支払う税金が減り、手元に残る収益を増やすことができます。

現物不動産投資のリスク

現物不動産投資は、多くの魅力がある一方でいくつかのリスクも伴います。ここでは、「運用に関するリスク」「資金に関するリスク」「環境や外部要因に関するリスク」の3つに分けてご説明します。

①運用に関するリスク

空室リスク
入居者が見つからない期間が続くと、家賃収入が途絶えてしまいます。空室が続けば、物件の維持費やローン返済が重い負担となるため、需要の高いエリアの物件を選ぶことが大切です。

運用の手間
現物不動産投資では、物件を所有することになるため、運用や管理を自分自身で行う必要があります。具体的には、物件管理、入居者の募集や対応、家賃の徴収など、日々の運用に多くの手間がかかります。管理会社に委託することも可能ですが、信頼できる管理会社を見つける手間やコストが発生します。

資金に関するリスク

初期費用と準備金
現物不動産投資を始めるには、物件購入時に多額の初期費用が必要です。一般的には物件価格の20~30%程度の頭金や諸費用が必要で、場合によっては数百万単位の資金を準備する必要があります。

修繕コスト
物件の老朽化や設備の不具合により、修繕費用が発生するリスクも考慮が必要です。特に、築年数が古い物件では修繕頻度が増えやすいため、修繕積立金を計画的に用意しておくことが重要です。

環境や外部要因に関するリスク

災害リスク
地震や台風、大雨などの自然災害による損壊リスクは避けられません。災害時には、修繕費用がかかるだけでなく、場合によっては一時的に家賃収入が途絶えることもあります。そのため、物件購入時にハザードマップを確認して災害リスクの低い地域を選ぶとともに、地震保険や火災保険に加入しておくことが重要です。

家賃低下リスク
地域の人口減少や経済状況の変化により、家賃相場が下がるリスクもあります。特に、需要が減少するエリアでは、予定していた収益が得られなくなる可能性があります。物件を購入する際は、地域の市場動向や将来の発展性を十分に調査することが大切です。

ここまで現物不動産投資についてご説明してきましたが、「現物不動産投資は大変そう…」「もっと手軽に不動産投資を始めたい」という方も多いのではないでしょうか。そのような方におすすめしたいのが「不動産クラウドファンディング」です。では、不動産クラウドファンディングとはなにか、仕組みや魅力・リスクについてご説明します。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家が出資を行い、不動産事業に参加できる仕組みです。運営会社が不動産プロジェクトを企画し、投資家から集めた資金で物件を購入・運用します。そして、運用期間中に得られる賃貸収入や物件売却時の売却益が投資額に応じて投資家へ分配されます。投資金額は案件にもよりますが1口1万円から。そして運用や管理はすべて運営会社が行うため、投資家は手間をかける必要がありません。「初期投資の大きさ」や、不動産を取得した後に悩みとなる「賃貸管理の手間」などを解消した新しい投資不動産所有のカタチなので、忙しい方でも気軽に始められるのが特徴です。

不動産クラウドファンディングの魅力

少額から投資が可能

1万円といった少額から投資を始められるため、まとまった資金がなくても不動産投資に挑戦できるのが魅力です。

運用の管理や手間が不要

物件選びや管理、入居者対応などの運営にまつわる作業はすべて運営会社が行います。投資家は投資金を入金した後、運用終了まで配当を待つのみとなります。

リスク分散がしやすい

少額投資が可能なため、複数の物件やプロジェクトに投資してリスクを分散しやすい点が魅力です。地域や物件タイプを分散することで、1つの投資先に依存せず、安定した運用が期待できます。

実際の利回りや収益例

不動産クラウドファンディングの利回りは、案件によって異なりますが、一般的に3~7%程度が目安とされています。これは、銀行預金や一部の債券投資と比較して高めの利回りが期待できるため、安定した収益を求める投資家にとって魅力的な選択肢です。

例えば…

配当利回り5%のファンドに1年間投資した場合

〇投資額100万円の場合
 1,000,000円→1,050,000円 (分配金5万円

〇投資額500万円の場合
 5,000,000円→5,250,000円 (分配金25万円

〇投資額1,000万円の場合
 10,000,000円→10,500,000円 (分配金50万円

多くの不動産クラウドファンディング案件は運用期間が数か月~2年間と短く設定されています。そのため、リターンを早いサイクルで得られるのも特徴のひとつです。

不動産クラウドファンディングのリスク

不動産クラウドファンディングは、少額で不動産投資ができる便利な仕組みですが、リスクもあります。現物不動産投資と比べて、どんな点に気をつけるべきか、分かりやすく解説します。

投資の規模が小さい分、分散しやすいがリターンも限定的

現物不動産投資では、大きな金額を投資するため、資産の増減も大きくなりがちです。一方、不動産クラウドファンディングは、投資金額が小さく抑えられるため、リスクを分散しやすいのがメリットです。ただし、その分、大きな利益を得るのは難しくなります。

事業者の信頼性によっては運営リスクが高まる

不動産クラウドファンディングは、投資家が直接不動産を選ぶのではなく、運営事業者を通じて投資を行います。そのため、事業者の経営状況が悪化した場合、投資資金に影響が出る可能性があります。過去の実績や運営状況などから信頼できる運営会社を選びましょう。また、元本保証がないため、もし運営会社が倒産すると、投資資金が回収できなくなるリスクがあります。倒産リスクを抑えるために、リスク管理の有無や優先劣後出資制度を採用しているかなど、細かくチェックしておくことが大切です。

手軽さゆえの情報不足リスク

不動産クラウドファンディングは、個人投資家でも簡単に始められるのが魅力です。しかし、手軽な分、情報取集を怠るリスクがあります。事業者の実績や案件の詳細を十分に確認せずに投資すると、思わぬ損失を被る可能性があるため注意が必要です。

不動産クラウドファンディングは、手軽に不動産投資ができるメリットがありますが、事業者の信頼性や倒産リスク、保証の有無 には十分注意が必要です。個人でも簡単に投資できますが、事前にリスクを把握した上で慎重に判断しましょう。

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングを比較:どちらがあたなに合っている?

不動産投資を始める際には、自分の投資スタイルや目的に合った方法を選ぶことが重要です。ここでは、現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの特徴と、それぞれに向いている人のタイプをご紹介いたします。

現物不動産投資はこんな方におすすめ!

実物物件を所有したい方
目に見える形で資産を保有したい方に最適です。現物資産として保有することで、将来的に資産として残るだけでなく、「自分の資産を築いている」という実感を持ちやすいのが特徴です。

長期的に安定した収入を目指す方
賃貸収益を通じて、定期的なキャッシュフローを確保したい方におすすめです。適切な物件を選べば、長期間にわたり安定した収益が期待できます。

ある程度の初期費用が用意できる方
物件購入には頭金や諸費用など、数百万円単位の初期資金が必要です。この資金を準備できる方は検討しやすいでしょう。

投資に時間や手間を割ける方
物件選びや入居者対応、修繕など、運用や管理に時間をかけられる方に適しています。不動産管理を楽しめる方は特に向いています。

不動産クラウドファンディングはこんな方におすすめ!

少額(1~10万円)から投資を始めたい方
投資金額が、1~10万円といった少額から始められるため、初期費用を抑えながら気軽に不動産投資を試したい方に最適です。

投資に時間や手間をかけたくない方
物件選びや運用・管理はすべて運営会社が行うため、忙しい方でも手間をかけずに不動産投資を始められます。

リスクを抑えたい方
少額で投資できるため、現物不動産投資と比べると複数のプロジェクトに分散投資しやすいでしょう。1つの物件に資金を集中させる必要がないため、リスクを抑えた運用が可能です。

短期でリターンを得たい方
不動産クラウドファンディングは、運用期間が数か月~2年と短めの案件が多いため、早めに成果を出したい方におすすめです。

初心者として不動産投資の感覚をつかみたい・知識を深めたい方
現物不動産投資にはまだ自信がないけれど、不動産投資に挑戦してみたいという方に適しています。手軽に投資を試しながら、知識を深められるのが魅力です。

両者組み合わせはこんな方におすすめ!

資産を分散して運用したい方
現物不動産投資で長期的な資産形成を目指しつつ、不動産クラウドファンディングでリスク分散したい方におすすめです。

まずは小さく始めてから本格的に挑戦したい方
不動産クラウドファンディングで少額投資を試しながら、将来的に現物不動産投資で本格的な資産運用を目指したい方に向いています。

自分に合った不動産投資に挑戦しよう!

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングは異なる特徴と魅力を持っています。それぞれの特徴やリスクを理解し、自分の投資スタイルや目的に合った選択をすることが大切です。

現物不動産投資は、実物資産を所有する安心感や長期的な安定収入を求める方に向いており、時間や手間をかけて運用を楽しめる方におすすめです。一方で、不動産クラウドファンディングは、少額から始められる手軽さや運用の負担が少ない点が魅力で、初心者や忙しい方に最適な選択肢です。

また、これらを組み合わせることで、資産を分散して効率的に運用することも可能です。まずは少額から始めて投資の感覚を掴み、将来的に本格的な不動産投資に挑戦するのも良いでしょう。

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穴吹興産株式会社  不動産ソリューション事業部
アセットマネジメントグループ課長  穴吹 章彦

【資格】
・宅地建物取引士
・不動産証券化協会認定マスター

【経歴】
ソリューション事業部の業務に7年従事し、投資用不動産のアセットマネジメント業務を経験。現在は不動産特定共同事業におけるファンドの組成業務に従事し、投資家との契約業務全般を担当。不動産クラウドファンディングの仕組みや専門用語を解説しながら、情報発信を行っている。

 

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