少額からスタートできる不動産投資の方法3選！メリットとデメリットも解説

一般的に、「不動産投資」と聞くと数千万円の資金が必要といイメージを持つかもしれません。

しかし、1万円程度の少額から始められる不動産投資が続々と登場し、サラリーマンや主婦でも気軽に始められます。従来の現物不動産購入以外にも、REITやクラウドファンディングなど、リスクを抑えながら不動産収益を狙える手法が充実しています。

「お金がないから不動産投資は無理」と諦めていた方も、月々のお小遣い程度の資金で始められる方法があります。それぞれの特徴と注意点を詳しく見ていきましょう。

実物不動産投資と少額不動産投資の違い

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、大きく分けると「実物不動産投資」と「少額不動産投資（REIT、小口化商品、不動産クラウドファンディングなど）の2つに分類されます。

どちらも不動産を対象とする投資である点は共通していますが、必要な資金・運用の手間・リスクの大きさなどに大きな違いがあります。

ここでは、両者の違いを初心者にもわかりやすく整理しながら、なぜ少額不動産投資が初めての投資に向いているのかを具体的に解説します。

一目でわかる！実物不動産投資 vs 少額不動産投資 比較表

	実物不動産投資	少額不動産投資
初期費用	数百万円～数億円	1万円～100万円程度
ローン利用	可能（レバレッジ効果）	原則不可（自己資金の範囲）
リスクの大きさ	大きい（自己に集中）	比較的小さい（分散・仕組みで軽減）
運用の手間	大きい（物件管理・入居者対応）	ほとんどない（プロにお任せ）
投資対象の自由度	高い（自分で物件を選べる）	限定的（運営会社が選定）
収益性	ハイリスク・ハイリターン	ミドルリスク・ミドルリターン
流動性（換金性）	低い（売却に時間がかかる）	手法による（高いものも低いものもある）
投資対象	一棟アパート、区分マンションなど	複数の不動産、特定のプロジェクト
必要な知識	高度な専門知識が必要	初心者でも始めやすい
税金	不動産所得（損益通算可）	雑所得、配当所得など（雑所得の場合は損益通算不可）

この比較からもわかるように、実物不動産投資は、自由度が高く資産形成に有利だが、手間とリスクも大きい投資手法です。一方、少額不動産投資は、手軽に始められ、リスクや手間が少ないことが大きな魅力です。

初心者でも始めやすく、忙しい会社員や副業ニーズにもマッチすることから、近年幅広い世代から注目を集めている少額不動産投資ですが、どのような仕組みで成り立っているでしょうか。代表的なサービス形態とあわせて詳しく見ていきましょう。

少額から始められる不動産投資の種類

近年、「不動産投資に興味はあるけれど、まとまった資金を用意するのが難しい」「手間をかけずに資産運用を始めたい」といった声に応える手段として、少額から始められる不動産投資が注目を集めています。

では、少額不動産投資とは具体的にどのような種類があるのでしょうか。現在、主流となっている3つ投資手法について解説いたします。

REIT（不動産投資信託）
不動産小口化商品
不動産クラウドファンディング

REIT

REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産に投資する仕組みを株式のように手軽に行えるようにした金融商品です。

証券会社の口座があれば、株と同じように数万円から購入できるのが最大の特徴です。

仕組み

投資家は、証券取引所に上場しているREITの「投資口」を、株式と同じように証券会社を通じて購入します。数万円～数十万円程度から購入が可能です。

メリット

①高い流動性（換金性）

最大のメリットは、株式と同様に証券取引所でいつでも売買できる点です。急にお金が必要になった場合でも、取引時間中であればすぐに売却して現金化できます。この換金のしやすさは、他の少額不動産投資ではなかなかないREITならではの魅力です。

②分散投資ができる

REITは、一つの銘柄で複数の不動産に投資しています。一つの物件で空室が出ても、他の多くの物件の収益でカバーできるため、リスクが高度に分散されています。また、オフィスビル特化型、住居特化型、複数の用途に投資する複合型など種類も豊富で、複数のREITを組み合わせることで、さらなる分散投資が可能です。

③専門家による運用

不動産のプロが、物件の選定から運用、管理まで全て行ってくれます。投資家は難しい判断をする必要がなく、プロの知見を活用して不動産投資ができる手軽さがあります。

④透明性の高さ

上場しているため、投資先の不動産ポートフォリオや財務状況、運用実績などが詳細に開示されており、透明性が非常に高いです。価格も市場でリアルタイムに変動するため、常に自身の資産価値を把握できます。

デメリット

①価格変動リスクがある

株式と同様に、REITの価格は経済情勢や金利、不動産市況の影響を受けて日々変動します。購入時よりも価格が下落し、元本割れする可能性があります。リーマンショックやコロナショックのような経済危機時には、価格が大きく下落することもあります。

②配当金の安定性に欠ける可能性

投資先の不動産の収益が悪化すれば、投資家に支払われる分配金も減少します。最悪の場合、分配金が支払われない可能性もゼロではありません。

③上場廃止リスク

頻繁に起こることではありませんが、REITを運用する投資法人が倒産した場合、上場廃止となるリスクがあります。上場廃止になると、売買が極端に難しくなり、投資資金を回収できなくなる可能性があります。

④投資対象が直接見えない

多数の物件に分散投資されている反面、自分がどの具体的な物件に投資しているのかという「顔」が見えにくいという側面があります。「このビルを応援したい」といった感覚で投資するのは難しいでしょう。

不動産小口化商品（任意組合型）

不動産小口化商品とは、1つの高額な不動産を複数の投資家が少額から出資できるように分割（小口化）し、持分を販売する仕組みの投資商品です。例えば、数億円する都心ビルの所有権を、1口100万円前後から取得でき、投資額に応じて収益の分配を受けることができます。

仕組み

メリット

①不動産のオーナーになれる（実物不動産投資に近い）

個人では到底手の出ないような、都心の一等地に建つ大型オフィスビルや高級レジデンスといった優良不動産に、100万円程度から投資ができます。「あのビルの共同オーナーである」という所有感を満たすことができます。

②相続税対策として活用できる場合がある

「任意組合型」の場合、現金を不動産に変えることで、相続税評価額を時価よりも低く抑えられる可能性があります。そのため、資産家が相続対策目的で利用するケースが多く見られます。

※税務に関する詳細は、必ず税理士などの専門家にご相談ください。

③安定した分配金が期待できる

投資対象が、すでに安定稼働している実績のある現物不動産であることが多いため、比較的安定した賃料収入に基づいた分配金が期待できます。

デメリット

①最低投資額が比較的高額

REITや不動産クラウドファンディングが1万円から始められるのに対し、不動産小口化商品は1口100万円程度からと、ある程度のまとまった資金が必要です。「少額」とは言え、初心者にはややハードルが高いかもしれません。

②運用期間が長く、流動性が極めて低い

最大のデメリットは、原則として運用期間中の途中解約や売却ができないことです。運用期間は3年～10年と長期にわたるものが多く、その間、投資した資金は拘束されます。急に資金が必要になっても、すぐに現金化することは非常に困難です。

③商品数が少なく、情報も限定的

REITや不動産クラウドファンディングに比べると、市場に出回っている商品数が限られています。また、非上場であるため、情報の透明性もREITほど高くはありません。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて多くの投資家から少しずつ資金を集め、その資金を元に不動産を取得・運用する仕組みです。

少額不動産投資の中でも、近年最も注目を集めている手法と言えるでしょう。

仕組み

メリット

① 1万円という圧倒的な手軽さ

最大の魅力は、最低1万円という少額から始められることです。月々のお小遣いや、ちょっとした余剰資金で不動産投資をスタートできます。口座開設から投資申込まで、すべてインターネット上で完結する手軽さも人気の理由です。

②運用期間が決まっているため資金計画が立てやすい

不動産クラウドファンディングのファンドは、「運用期間６ヶ月」「運用期間２年」のように、あらかじめ運用期間が決められています。そのため、いつ投資した資金が分配金と共に戻ってくるのかが明確です。出口が見えているため、ライフプランに合わせた中期的な資産運用がしやすく、計画的にお金を準備したい方に適しています。

③「優先劣後システム」によるリスク低減

多くの不動産クラウドファンディングでは、「優先劣後システム」 を採用しています。これは、投資家を「優先出資者」、運営会社を「劣後出資者」とし、万が一運用によって損失が出た場合、まず劣後出資者である運営会社の資金から損失が補填される仕組みです。この仕組みにより、優先出資者である投資家の元本が守られやすくなっています。

（例：劣後出資割合が30%の場合、不動産評価額が30%下落するまでは、投資家の元本に影響はありません。）

④ 投資対象が具体的に見える

REITとは対照的に、投資する不動産物件の情報（所在地、写真、物件の種類、運用計画など）が非常に具体的に開示されます自分がどの物件に投資しているのかが明確にわかるため、納得感を持って投資できます。また、社会貢献や地域活性化につながるプロジェクトを「応援する」という感覚も得られます。

デメリット

①元本保証がない

元本をできる限り守るための優先劣後システムがあるとはいえ、投資である以上、元本が保証されているわけではありません。 劣後出資の割合を超えるような大幅な不動産価格の下落があった場合や、運営会社が倒産した場合には、元本が毀損するリスクがあります。

②途中解約ができない

不動産小口化商品と同じように、運用期間中の途中解約は原則としてできません。 運用期間は数ヶ月～3年程度のものが主流ですが、その期間は資金が拘束されるため、必ず余剰資金で投資するようにしましょう。

③人気の案件はすぐ募集枠が埋まることも

好条件のファンドは人気が集中し、募集開始後すぐに満額成立となってしまうケースも珍しくありません。先着順のファンドでは、いわゆる「クリック合戦」になり、アクセスのタイミングが遅れると申し込めないこともあります。また、抽選の場合でも、当選しなければ投資できずチャンスを逃してしまう可能性があります。

少額不動産投資のメリット

ここまで3つの少額不動産投資の手法についてご説明してきましたが、これらに共通する「少額不動産投資」ならではのメリットを６つご紹介します。

手軽な金額で不動産投資を始められる

少額不動産投資の最大の魅力は、やはり少ない資金で不動産投資を始められる手軽さにあります。従来の実物不動産投資のように、何百万円もの自己資金を用意したり、ローン審査を受けたりする必要は一切ありません。銀行に預けていてもほとんど増えない預金の一部を、将来のための資産形成に回してみようという第一歩を、誰でも気軽に踏み出せるのが少額不動産投資の魅力です。

面倒なことは全てプロにお任せ

「不動産は管理が大変」というイメージをお持ちの方も多いでしょう。実際に、物件探しから入居者募集、家賃集金、トラブル対応、税務処理まで、実物不動産投資には多くの手間がかかります。 しかし、少額不動産投資であれば、すべてをプロの運営会社に任せられます。 投資家は、案件を選んで出資するだけです。本業が忙しい方や、不動産の専門知識に自信がない方でも、安心してほったらかし投資が可能です。

「分散投資」ができる商品がある

「卵は一つのカゴに盛るな」という投資の格言があります。これは、一つの資産に集中投資すると、それが暴落したときに大きなダメージを受けてしまうため、複数の資産に分けて投資すべき、という教えです。

少額不動産投資であれば、少ない資金で複数の物件やプロジェクトに投資できるため、このような分散投資の考えを簡単に実践することができます。

REIT

  一つの銘柄で、国内外の様々な用途（オフィス、住宅、商業施設など）の不動産に分散投資されます。

不動産クラウドファンディング

 10万円の資金があれば、「東京のマンションファンドに3万円」「大阪の商業施設ファンドに5万円」「北海道の開発プロジェクトに2万円」というように、複数のファンドに分けて投資することで、地域や物件種別のリスクを分散できます。

株式や投資信託だけでなく、ポートフォリオの一部に不動産を加えることで、より安定した資産形成を目指せます。

万が一の損失も「限定的」に抑えられる

投資である以上リスクはつきものですが、少額不動産投資は、その損失が限定的という安心感があります。ローンを組まずに、自己資金の範囲で投資でき、出資金額も少額なので、万が一の損失も小さく済みます。また、不動産クラウドファンディングでは「優先劣後出資制度」により、事業者が先に損失を負担する仕組みも採用されています。このように、リスクヘッジが組み込まれた設計になっている点が、初心者にとって非常に心強いポイントです。

ローンを組まずに安心して投資できる

実物不動産投資では、数千万円のローンを組むのが一般的です。そのため、返済のプレッシャーが常に付きまとい、「空室が出たらどうしよう」「金利が上がったらどうしよう」といった不安が大きなストレスになっているという大家さんも少なくありません。それに対し、少額不動産投資はローンを組まずに手元の余剰資金で行います。そのため、ローン返済に対する精神的なプレッシャーがなく、心にゆとりを持って資産の成長を見守ることができます。

少額不動産投資のデメリット

前述の通り、少額不動産投資には多くのメリットがありますが、投資である以上デメリットや注意点も存在します。ここでは、少額不動産投資に取り組む前に知っておくべき４つのデメリットをご説明いたします。

資産を大きく増やすことは難しい

少額不動産投資は、1万円〜10万円程度の小さな資金から始められる一方で、短期間で資産を何倍にも増やすような大きなリターンは期待しにくいという側面があります。

例えば、年利5%の商品に10万円を投資しても、1年間のリターンは約5,000円ほどです。資産形成には有効ですが、実物不動産投資のように数年で資産が数倍になったというような、爆発的なリターン（キャピタルゲイン）を狙うのには不向きです。

あくまで、ミドルリスク・ミドルリターンで、コツコツと安定的に資産を積み上げていく（インカムゲインを狙う）ための手法だと理解しておきましょう。

自分で投資物件を選択できない

少額不動産投資では、すでに事業者が選定・組成したファンドの中から投資案件を選ぶ形式が主流です。 そのため、実物不動産投資のように「自分の目で現地を見て判断したい」「立地や築年数を細かく選びたい」という方にとっては、自由度が低いと感じるかもしれません。

ただし、最近では物件情報やリスク分析が詳細に開示されているファンドも増えており、自分の判断基準に合った案件を選ぶことは十分に可能です。

運用期間が決まっていることがある

REITは市場でいつでも売買できますが、不動産小口化商品と不動産クラウドファンディングは、原則として運用期間中の途中解約ができません。運用期間は数ヶ月から長いもので10年以上と様々です。その期間、「急にお金が必要になった」という場合でも引き出すことはできません。

そのため、生活資金や近い将来に使う予定があるお金を投じるのではなく、当面使う予定のない「余剰資金」の範囲内で投資するのが原則となります。

手数料が発生するケースがある

少額不動産投資は、運用や管理をすべて事業者に任せられる点がメリットですが、その分各種手数料がかかる場合があります。

投資を始める前に、必ず目論見書や契約締結前交付書面を隅々まで読み、どのような手数料が、どのタイミングで発生するのかを正確に把握しておきましょう。

あなたはどのタイプ？少額不動産投資が向いている人の5つの特徴

ここまでのメリット・デメリットを踏まえ、「自分が少額不動産投資に向いているか？」を見極めるためのセルフチェックをしてみましょう。以下のいずれかに当てはまる方は、今こそ前向きに少額不動産投資を検討するタイミングかもしれません。

大きなリスクは取らず、コツコツ資産を増やしたい方

「ハイリスク・ハイリターンよりも、安定的な資産運用を重視したい」「元本割れのリスクをできるだけ避けたい」と考える慎重派の方には、少額不動産投資がまさに理想的な選択肢です。

特に、優先劣後方式を採用した不動産クラウドファンディングであれば、元本の安全性をある程度確保しながら、銀行預金以上の利回りを狙うことができます。

まとまった投資資金を用意するのが難しい方

「投資に興味はあるけれど、何百万円も一気に用意ができない」「限られた家計の中で無理なく投資がしたい」という方にこそ、1万円から始められる少額不動産投資はぴったりです。

まずは「お試し」で不動産投資の経験を積みたい方

すでに株式投資やNISA、iDeCoなどを始めている方で、「資産のポートフォリオを多様化させたい」「値動きの異なる資産を組み合わせてリスクを分散したい」と考えている人にも、少額不動産投資は有力な選択肢でしょう。

株式市場と不動産市場は必ずしも同じ動きをするわけではないため、分散投資の一環として不動産を組み入れることで、資産全体の安定性を高める効果が期待できます。

株式や投資信託以外の投資先を探している方

「ハイリスク・ハイリターンよりも、安定的な資産運用を重視したい」「元本割れのリスクをできるだけ避けたい」と考える慎重派の方には、少額不動産投資がまさに理想的な選択肢です。

特に、優先劣後方式を採用した不動産クラウドファンディングであれば、元本の安全性をある程度確保しながら、銀行預金以上の利回りを狙うことができます。

本業が忙しく、資産運用の手間をかけたくない方

「平日は仕事で忙しく、休日は家族サービスや趣味に使いたい」「資産運用に時間を割く余裕がない」という、多忙なサラリーマンや経営者の方にこそ、運用や管理の手間がほとんどかからない少額不動産投資がおすすめです。

一度投資すれば、あとはプロが物件の管理・運用を行ってくれるため、ほったらかしでも資産が育っていきます。時間を有効活用したい現代人にぴったりな投資手法と言えるでしょう。

少額から不動産投資を始めたい方は不動産クラウドファンディングがおすすめ

ここまで、少額から始められる不動産投資の3つの選択肢（REIT、不動産小口化商品、不動産クラウドファンディング）を比較してきました。

どれも魅力的な選択肢ですが、もしあなたが「これから少額で不動産投資を始めたい」と考えている投資初心者であれば、「不動産クラウドファンディング」から始めることをおすすめします。

その理由は、不動産クラウドファンディングが、他の2つの手法の「良いとこ取り」をしたような、バランスの取れたサービスだからです。

もちろん、不動産クラウドファンディングには運用期間中に資金を引き出せないというデメリットもあります。しかし、その期間はプロが責任を持って運用してくれるため、日々の価格変動に一喜一憂する必要はありません。むしろ、「放置できる安心感」が得られるのは、忙しい現代人にとって大きなメリットと言えるでしょう。

不動産クラウドファンディングは、「投資の入り口」として最適なだけでなく、将来的に本格的な不動産投資に進むための経験値も積める実践の場です。

まずは少額から、不動産クラウドファンディングを始めてみてはいかがでしょうか。

少額不動産投資に関するよくある質問

少額不動産投資とは何ですか？

初心者でも少ない資金から不動産投資を始められる仕組みで、REITやクラウドファンディングなどがあります。

ローンを組む必要はありますか？

少額不動産投資は自己資金の範囲で行うため、通常はローンを組みません。

いくらから投資を始められますか？

一般的には1万円から始められる商品が多く、気軽に参加できます。

少額不動産投資のリスクは何ですか？

元本割れの可能性や運用期間中の途中解約不可などがあり、リスク軽減策として「優先劣後システム」などがあります。

【監修】