利回りとは？ – 不動産クラウドファンディング用語解説 –

不動産クラウドファンディングの商品を見ていると、必ず目にするのが「利回り」という言葉です。でも、「そもそも利回りってなに？」と感じている方もいるのではないでしょうか。

不動産クラウドファンディングは、１口１万円からと少額で手軽に始められる新しい形の不動産投資として注目を集めていますが、その魅力のひとつが、この「利回り」です。

しかし、その仕組みやリスクをよく理解しないまま利回りだけで判断して投資してしまうとあとで後悔することもあります。

そこで、本記事では、不動産クラウドファンディングにおける利回りの基本的な意味から、利益が生まれる仕組み、想定できるリスクまで、初心者の方にも分かりやすいよう丁寧に解説します。自分にあった投資を選ぶためのヒントになるはずですので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産クラウドファンディングの利回りとは？

投資の世界でよく使われる「利回り」という言葉ですが、なんとなく「お金が増える割合」というイメージはあるものの、はっきりと説明できる人は少ないかもしれません。そこで、まずは不動産クラウドファンディングにおける利回りとは何か、そして利回りの仕組みについて解説していきます。

利回りってなに？

不動産クラウドファンディングにおける利回りとは、投資金額に対して得られる分配金の割合ことです。これは、投資家が自身の投資がどの程度のリターンを生むかを判断するための重要な指標となります。

不動産クラウドファンディングにおける利回りの仕組み

不動産クラウドファンディングでは、投資家が出資した資金から、不動産の購入・開発・運用等を行い、そこから得られた賃料収入や売却益などから、投資家へ利回りを分配する仕組みです。

具体的には以下の２つの収益から構成されます。

インカムゲイン…運用している不動産物件から得られる定期的な収入(賃貸収入や利息収入)
キャピタルゲイン…不動産の売却によって得られる売買差益

分配金はどのように支払われるの？

不動産クラウドファンディングでは、利回りに基づく収益（分配金）は、契約で定められたスケジュールに従って投資家に支払われます。

分配のタイミングは以下のようなパターンがあります。

①定期分配型（毎月・四半期・半年など）

運用中に一定間隔で分配金が支払われる形式。家賃収入などが定期的に入る案件で採用されることが一般的です。

②満期一括分配型

運用終了時に、まとめて分配金と元本が支払われる形式。売却益を含む「キャピタル型」の案件に多いです。

利回りでどのくらいリターンが変わるの？

利回りの数字を見ても、実際いくら増えるのか、よくわからないと感じる方も多いでしょう。ここでは、実際に10万円を投資したらどのくらい分配金がもらえるのか、利回りごとにシミュレーションしてみます。また、銀行預金とはどのくらいの差があるのかも比較しますので、不動産クラファンの魅力を具体的にイメージしてみましょう。

100万円投資した場合のシュミレーション

①利回り３％の案件に100万円投資した場合

②利回り５％の案件に100万円投資した場合

③利回り10％の案件に100万円投資した場合

※不動産クラウドファンディングで得た利益は雑所得とみなされ、源泉徴収されます。上記分配金は税控除前の金額となります。

銀行との比較

100万円預けた場合、1年後に貰えるリターンがいくらになるかを銀行の定期預金と不動産クラウドファンディングで比較しました。

現在の相場を参考に比較した上記の表をみると、不動産クラウドファンディングの利回りは銀行預金と比べて圧倒的に高いことがわかります。

もちろん、銀行預金は元本保証でリスクが極めて低い一方、不動産クラファンは元本保証がない代わりにリターンが期待できる商品です。

不動産クラウドファンディングの利回りはどのくらいが一般的？

不動産クラウドファンディングの利回りは、サービスや案件によってさまざまです。では、一般的にはどれくらいのものが多いのでしょうか。

ここでは、不動産クラファン全体の平均利回りや、運用期間・物件タイプとの関係について紹介します。

平均的な利回り

不動産クラウドファンディングは案件によって物件タイプや運用期間・エリアなど条件が様々ですが、一般的な不動産クラウドファンディングの利回りは３～７％前後と言われています。

運用期間との関係

利回りは運用期間の長さとも密接に関係しています。

	運用期間	一般的な利回り水準
短期案件	～１年	比較的低め（３％程度）の利回りが多い
長期案件	３年～	比較的高め（５％以上）の利回りが設定されることも

短期運用案件は、市場の変化や物価価値の下落などの影響を受けにくい傾向があります。投資のリスクが小さい分、投資家へのリターン（利回り）も控えめに設定されることが多いのです。

一方で、長期運用案件では、運用期間が長いぶん、不確実性が高くなります。短期に比べリスクも高い分、利回りは高めに設定されることが多いです。また、長期運用では、安定した家賃収入を積み上げたり、物件の価値が上がるのを待ってから売却したり、利益の最大化を狙う余地があります。

物件タイプとの関係

利回りは投資対象となる物件タイプによっても異なります。

物件タイプ	特徴	一般的な利回り水準
住宅（マンション・アパートなど	家賃収入が安定しやすく、長期向き	3～5％程度
商業施設（店舗・オフィスなど）	空室リスクや景気の影響を受けやすい	4～8％程度
ホテル・宿泊施設	観光需要や市況に左右されやすい	5～10％程度

住宅系の物件は入居者がつきやすく、家賃収入が安定しやすいため、リスクが比較的低く、その分利回りもほどよい水準に設定されていることが多いです。

一方で、商業施設やホテルなどは空室リスクや景気変動の影響を受けやすく、収益の変動幅も大きいため、投資家にリスクを取ってもらう見返りとして、高めの利回りが設定される傾向にあります。

利回りは高いほどいい？その裏にあるリスクとは

一見、利回りが高ければ高いほど魅力的な投資案件のように思えます。しかし、利回りが高いのには必ず理由があり、その分リスクも高くなる傾向があります。

投資家としては、利回りに目を向けるだけでなく、不動産市場の変動やプロジェクトの運営上の問題、地域の経済状況など、プロジェクト全体のリスクをしっかりと理解し、適切なリスク管理を行うことが重要です。

そこで、ここでは投資対象を選ぶ際、どのような点に注意すべきか解説していきます。

プロジェクトの内容を細かく確認！

まず、投資対象となる不動産プロジェクトの内容をしっかりと把握することが大切です。物件の立地、規模、運営計画、周辺の経済状況など、プロジェクトの詳細を理解することで、利回りに対するリスクを想定することができます。

高利回りの案件には、ハイリスク・ハイリターンな要素が含まれていることがあります。

このような案件は、順調に進めば高いリターンを期待できますが、計画通りにいかない場合のリスクも大きくなることが考えられます。

「なぜこの案件は高利回りなのか」という視点で、プロジェクト概要や運用計画をしっかり理解して判断することが必要です。

運営者の信頼性をチェック

不動産クラウドファンディングは、物件の選定から運用・管理まですべて事業者が行います。そのため、プロジェクトを運営する会社の信頼性がとても重要なのです。

投資先を決める際に、以下のポイントを事前にチェックしてみてください。

透明性と情報公開

不動産クラウドファンディングは、情報の透明性が非常に重要です。運営者が適切に情報を公開し、定期的に進捗状況を報告しているかを確認しましょう。透明性が高いプロジェクトは、利回りの信頼性を判断しやすいといえます。

利回りは確かに魅力的な指標ですが、それだけで投資先を決めるのはリスクが高くなってしまいます。なぜ高利回りなのかを必ず確認し、プロジェクトの内容・運営会社の信頼性・情報の透明性といった総合的な視点で判断することが大切です。

利回りにも注目して始めよう！不動産クラウドファンディング！

不動産クラウドファンディングにおける「利回り」は、物件の魅力を判断する重要な指標のひとつです。しかし、利回りだけで投資の良し悪しを決定するものではありません。利回りを正確に理解し、プロジェクトに伴うリスクや運営者の信頼性、諸費用の詳細などの全体像を把握し、さまざまな要素を総合的に判断することが大切です。

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これまでは、利回りは３％の案件が中心だったのですが、2025年には利回り５％の高利回りファンドも登場し、利回り面での魅力も一層高まっています。

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