資産運用のため、将来設計のためなどの理由で不動産クラウドファンディングを検討している方の中には、いくつもある提供事業者のうちどの事業者およびファンド商品を選ぶべきかと迷っている方もいらっしゃるでしょう。
様々なタイプの提供事業者から自分に合った事業者を選ぶため、また商品内容を比較するために、本記事では必要となる基礎知識やポイントをまとめて解説しています。
不動産クラウドファンディングは特定の認可を受けた事業者だけが提供できるサービス
まず、提供事業者や商品を比較するまえに、不動産クラウドファンディングというサービス自体のことも把握しておきましょう。
そもそも「クラウドファンディング」は、インターネット上で事業やプロジェクトの内容を確認し、利用者がその内容に賛同したうえで資金を提供する仕組みです。
特にこれまでに利用したことがないという方にとっては、利用することに不安を感じられるということもあるでしょう。
クラウドファンディングの中でも不動産クラウドファンディングは、国が「不動産特定共同事業法」に基づいて電子取引を行うことを認可した、正当な事業者が提供しているので安心です。
「不動産特定共同事業法」における電子取引とは
「不動産特定共同事業法」（不特法と略されることもあります）は、複数の投資家から資金を募ったうえで不動産を取引・運用し、収益を投資家へ分配するといった仕組みの事業をおこなう際に適用される法律です。
不動産クラウドファンディングの事業はまさにこの仕組みに当てはまるため、事業者は予め国土交通大臣か都道府県知事の認可を受けておく必要があります。
事業者が認可を受けるためには、事業内容ごとの認可に必要な出資額（1,000万円～1億円）が定められているほか、宅地建物取引業者免許を取得済みであること、不動産特定共同事業を行うための財産的基礎や人的構成が確認できること、契約約款が基準を満たしていること、などの厳格な諸条件をクリアしなければなりません。
この不動産特定共同事業法は、主に投資家側の利益を保護することを主目的とした法律です。
1995年4月に施行されて以来、2013年、2017年、2019年と特に近年は度重なる法律案改正を経て、「クラウドファンディング」というインターネット上で完結する取引形態に対応しつつも、「電子取引業務」として事業者側に業務管理体制の整備を義務づけるなど、投資家が安心して利用するためのルールづくりが整えられています。
具体的な法令についてさらに詳しくお知りになりたい方は、下記「e-Gov法令検索」をご活用ください。
「お金を集める事業者」と「出資する人」のそれぞれの役割
認可を受けた事業者が提供する不動産クラウドファンディングのサービスにおいては、まず事業者が、例えば賃貸物件や商業ビル、リゾート開発などの不動産案件へ投資するための資金を投資家から募ります。案件の詳しい内容の公開や、出資の募集に至るまで基本的にはすべてインターネットのWebサイト上で行われます。
投資家はサイト上で案件を確認したうえで、この案件に投資する価値がある、投資したい、と判断した場合に実際に投資を行います。投資するための最低金額は事業者や案件ごとに幅がありますが、最低投資額1万円という少額から始められる案件もあります。
事業者は、ひとつの案件ごとに複数の投資家から集められた資金をもとに、不動産を購入します。そして予め案件内容で定められていた運営および売却が行われたうえで、得られた利益を、運営成績に応じた分配金として投資者へ還元します。
不動産クラウドファンディングは他の投資方法とどう違う？
不動産クラウドファンディングの利用を検討されている方の中には、似たような少額の不動産投資である「J-REIT」や、クラウドファンディングの一種「ソーシャルレンディング」、そして「現物不動産投資」などとの違いがよく分からない、あるいは混同しているかもという方もいらっしゃるかもしれません。
ここではそれぞれの特徴を、不動産クラウドファンディングとの違いも含めて解説します。
「J-REIT（不動産投資信託）」との違い
「J-REIT（ジェイ・リート / 不動産投資信託）」は、不動産クラウドファンディングと同じように複数の投資家からまず資金を募り、集まったお金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入・運用し、利益を投資家へ分配する仕組み、およびその金融商品の名前です。
ちなみに「REIT」の名は「Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）」を略したものです。もともとはアメリカが発祥ですが、その仕組みが日本にも入ってきたうえで制度化され、「日本の（JAPANの）」という意味で“J”が付き「J-REIT」と呼ばれています。
不動産投資信託という種別になっていることから分かるように、「J-REIT」はあくまで投資信託の一種となります。したがって、投資家から集まった資金を「投資する対象（この場合は不動産）」については、投資家が自由に選べるというわけではなく、ファンドごとの運用方針に基づいて、専門家が選定を行います。
また、「J-REIT」は証券取引所に上場しており、上場株式と同じように証券会社に口座を開いたうえで証券会社を通して売買取引するかたちとなります。
そのため、株取引と同様にリアルタイムで自由な売買を行うことが可能であり、例えば相場が変動したタイミングを上手く見計らって売却すれば大きな利益が見込め、利益をすぐに現金化できるということになります。しかしその半面、社会情勢や為替の影響での浮き沈みが激しく、不動産の価格変動と比較しても短いスパンで上下することから、リスクも高いといえます。
不動産クラウドファンディングは前述のように、投資対象となる不動産については、公開された募集内容をもとに投資家自身が案件（投資する不動産）を選択することになります。
そして案件ごとにそのファンドの運用期間も予め決まっていることから、自由なタイミングで売り買いするということではなく、運用期間を終えたタイミングでの、運営成績に応じた分配金を得られるという仕組みになります。
また、J-REITも不動産クラウドファンディングも「元本割れ（相場変動などの理由で、当初預けた元本よりも少ない資金しか得られない結果）」のリスクがあるという点では同じなものの、不動産クラウドファンディングのほうには後述する「優先劣後方式」という、元本割れのリスクを軽減する仕組みが用意されています。
「ソーシャルレンディング（融資・貸付型クラウドファンディング）」との違い
「ソーシャルレンディング」は、不動産クラウドファンディングと同じようにクラウドファンディング（出資を募りたい企業と投資家がインターネット上でつながる仕組み）の一種です。
ただしソーシャルレンディングは、あくまで「投資家が企業にお金を貸し、貸付期間が終わったら利息も含めて返してもらう」というイメージになります。
具体的には、お金を借りたい企業と投資家の間にソーシャルレンディング事業者があり、投資家から集まったお金を事業者が、企業へ融資するというかたちで運用します。あくまで「集まったお金をもとに融資を運用」するという点がポイントであり、融資先の企業にとってのお金の使い道は不動産にかぎりません。
尚、ソーシャルレンディング事業者は融資先の企業から回収した元利金を原資にして、投資家に分配や償還を行います。貸付期間中に利息が変動するようなことは原則ないため、予定どおりに事が進めば投資家は想定どおりの利益を得ることも難しくはありませんが、もし融資先の企業から事業者への返済に遅れが生じた場合や、企業が倒産して貸付金を回収できなくなった、つまり「貸し倒れ」が発生した場合などは、投資家への償還が元本割れしてしまうこともあります。
一方、不動産クラウドファンディングでは、投資家はあくまで不動産クラウドファンディング事業者自身が行う「不動産事業」に投資します。
「現物不動産投資」との違い
「現物不動産投資」とは、通常の不動産投資、つまり投資家自身がマンションやアパートなどの不動産物件の「現物」を購入し、自身で好きなだけ運用して家賃収入を得たり、売却して売却益を得たりすることを指します。
先のふたつのような、間に事業者が入って建物ないしはお金の運用を行うようなことはありません。投資家が自分で不動産を購入し運用するかたちとなります。投資家が用意すべき資金もその不動産を購入できるだけの金額、つまり多額となり、また年単位での長期投資が基本となるでしょう。運用中の物件の管理については管理会社に任せることは可能ですが、その場合は管理委託費や修繕費などが必要となります。
不動産クラウドファンディングでは、ひとつの不動産に多数の投資家が参加して資金が集められるため、一人ひとりの出資額は最低1万円からと、とても少額での出資が可能です。また運用期間も数か月単位、年単位と案件ごとに様々です。不動産自体の管理や運用も、投資家ではなく不動産クラウドファンディング事業者が行います。
不動産クラウドファンディングの比較①「投資のしやすさ」に注目する
ここからは、実際に不動産クラウドファンディングの事業者や商品を選定したいという方に向けて、「比較する際に注目すべきポイント」を解説します。 まずひとつめのポイントは、「投資のしやすさ」、言い換えれば投資を始める際の敷居の低さといった点です。以下に詳しくご紹介します。
最近の「平均募集金額」を確認する
不動産クラウドファンディング事業者は常に複数の案件をインターネット上で公開しており、案件ごとに不動産の詳細や想定収支、そして「募集金額」が確認できるようになっています。
募集金額とは、つまりその案件を運用するために必要となる募集額で、複数の投資家からの出資の合計でその金額が集まったら（上回ったら）運用が開始される、ということになります。
不動産クラウドファンディングの募集金額はその案件ごとの不動産の規模や性質により様々で、例えば都心の高層マンションのような建物単体で高額となる物件であったり、あるいは複数のマンションをまとめて大規模運用するためのファンドであったりという場合には、5億円以上の募集金額となることも珍しくありません。
案件ごとの募集金額の大きさはつまり案件の規模の大きさと言い換えられます。
規模の大きい案件を多く公開している事業者であれば、「出資に参加してみたいけれど公開してすぐに、考える間もなく埋まってしまった」ということも避けられるでしょう。
事業者を比較する場合には、公開されているうちの直近10件～20件程度の募集金額を確認してみて、平均募集金額が少なくとも1億円以上～5億円前後となるような、大規模案件を安定して取り扱っている事業者がおすすめです。
「先着式」と「抽選式」
不動産クラウドファンディングの応募方式には「先着式」と「抽選式」があります。
■先着式であれば文字通り募集開始直後からの争奪戦となるため、人気の高い案件（安定が見込める案件や大きい利益が期待できる案件）は多くの手慣れた投資家によるクリック合戦ののち、即時埋まってしまうということも珍しくありません。
■抽選式の場合は、一定期間の募集受付のあとに抽選で出資者が選定されるため、運次第となります。
もし、不動産クラウドファンディングをこれから始めたいという初心者の方であれば、慌てずじっくり検討してから投資を決定できる抽選式の募集を行っている事業者を選ぶか、あるいは先着式であっても大規模な案件を複数公開している事業者がおすすめです。
最近の「募集回数」を確認する
常時、どの程度の数の案件が公開されているかは事業者によってまちまちです。
そもそもその事業者が、時々ぽつりぽつりとしか案件を公開していないような状態であれば、投資家側では案件の吟味もままならず、ただ少ない選択肢から無理やり試してみる、というようなことになってしまいます。
常時、並行して複数の案件が運用されており、1年で例えば数十案件が募集されているなど、募集頻度の高い事業者がおすすめです。
会員登録のしやすさや中途解約方法もチェックしておく
投資を始めるにあたっての敷居の低さという面では、会員登録のしやすさや各種手続き方法の明瞭さも重要です。
不動産クラウドファンディングを始めて利用する際には、その事業者のサイト上でまず会員登録を行う必要があります。また、登録情報の変更や中途解約などについてもそれぞれ所定の方法で手続きを行うことになりますが、そういった各種手続きについては理解に時間はかけたくないものですし、どこかに問い合わせなどすることなく、なるべく簡潔に終えてしまいたいものです。
事業者を選定する際には、公式サイト上で会員登録時に必要な書類の内容、書類のアップロード方法、手続きの所要日数などなど、投資家にとって必要となる情報がわかりやすく掲載されているかをチェックしておきましょう。
不動産クラウドファンディングの比較②「投資リターンの大きさ」に注目する
投資であるからには、やはり「どのくらいの利益を得られる可能性があるか」という点は重要です。
もちろん、特に投資初心者にとっては、可能性としての利益の大きさをあまり追い求めるのではなく、リスクの低さ、長期的に安定して投資活動を行えるかといった点なども大切です。
そういった点を踏まえつつ、そのうえで「投資リターンの大きさ」もなるべく期待したいという場合に、どのような点をチェックすべきかをここではご紹介します。
「想定利回り」を確認する
不動産クラウドファンディングにおける「想定利回り」とは、投資金額に対して、収益の割合がどのくらいになるかということを指します。通常、実際の運用期間が数か月であったとしても、利回りは年単位に換算したうえで年利として示されます。
「予定配当金額÷投資金額」
例えば、投資者が100万円投資し、1年間に得られる利益が4万円だったとしたら、利回りは「4％」ということになります。
この想定利回りは、不動産クラウドファンディングの事業者によって異なるだけでなく、同事業者内で取り扱われる様々な商品（ファンド）の内容や規模ごとにも数値が異なってくるのが通常です。
あくまで一般的にということでみると、不動産クラウドファンディングにおける想定利回りは概ね3％～8％程度の間に収まることが多くなっています。
想定利回りはあくまで、ファンド募集段階での「投資金額に対する収益の見込み」を示したものであるため、運用の成果を保証するものではないという点にはくれぐれも注意が必要です。
しかし、ファンドの内容や運用期間などをあれこれ吟味する際には、この想定利回りについても必ずチェックしておきましょう。「どの程度、お金が増える“可能性”があるから、いくらまで投資できる」といった実際的なことの検討材料として大切だからです。
投資にあたっては利回りのみならず、案件や事業者の安定度・信頼度も含めて総合的に判断することが大事ではありますが、ご参考ください。
分配金には税金がかかることに注意
投資リターンのほどを検討する際に、忘れてはならないのが税金の問題です。
不動産クラウドファンディングで得られた分配金に関しては、税法上は「雑所得」か「不動産所得」いずれかにあたることとなります。
「いずれか」というのは、その案件の運用形態が後述する「匿名組合方式」であるか「任意組合方式」であるかによって変わってくるからです。
「匿名組合方式」であれば分配金は「雑所得」、「任意組合方式」であれば分配金は「不動産所得」という扱いになります。
尚、不動産クラウドファンディングにおいては分配金を受け取る際に、事業者側にてすでに源泉徴収済というケースが基本となっています。
不動産クラウドファンディングの比較③「投資リスクの低さ」に注目する
前項の「投資リターン」以上に、特に投資初心者にとって重要と考えていただきたいのが「投資リスク」です。
不動産クラウドファンディングに限らず、投資というものは投資である以上、結果の保証があるものではなく、リスクはつきものです。
しかし以下にご紹介するような基礎知識を踏まえたうえで慎重に投資先を選定すれば、起こりうるリスクを最小限に抑えられるでしょう。
せっかくこれから「投資デビューして、楽しみながら資産増を狙って……」と考えていても、初期段階で大きなリスクにあたってしまったのでは、続けていく気持ちも阻害されてしまうでしょう。
ぜひ、参考にしながらリスクの低い投資先を吟味してみてください。
「平均運用期間」を確認する
ひとつの事業者内でも扱われているファンドは様々で、その運用期間についても数か月程度のものがあったり、1年以上、数年レベルと長い期間のものがあったりします。
運用期間が長めのものは、そのぶんリターンが大きくなる可能性もあるものですが、一方でリスクも大きめになるかもしれないと考えておいたほうがよいでしょう。
不動産クラウドファンディングは原則、運用期間の途中で「いまの状態で清算したい」と投資者が思ったとしても、そのようなことは行えません。例えばですが、運用期間の途中で「当該不動産の業績が今は好調だけれど、今後は下がりそうだな」と感じるような事態があったとしても、予め決められた運用期間を終えてから、初めて運営成績に応じた分配金が算出されるのです。
もちろん、事業者側としては設定している運用期間は様々な見通しをした末の設定ですので、不必要に長い期間が設定されているわけではなく、ファンドの内容ごとにその時点で最適と考えられる運用期間になっています。
しかし特に投資初心者のうちは、投資の結果が実際の収支として見える時期は、あまり先ではないほうがよいという面もあることから、平均運用期間が短めとなっている事業者、および商品を選んでおくことをおすすめします。
「匿名組合方式」と「任意組合方式」
不動産クラウドファンディングの募集形態には「匿名組合方式」と「任意組合方式」の2種類があり、この違いは主に運用期間や最低出資額に関係してきます。
「匿名組合方式」とは、多くの方が「不動産クラウドファンディング」と聞いて思い浮かべる一般的なかたちであり、本記事でもここまで主にご紹介してきた、「事業者が不動産を購入・運用し、複数の出資者は出資のみを行う」という仕組みになっています。
この場合、不動産の所有者（名義）は事業者になります。
一方で「任意組合方式」では、複数の出資者が共同して任意組合（法人格を伴わない組合）となり、その任意組合が実際に事業として不動産取引を行います。
この場合、不動産の所有者（名義）はその任意組合になります。
案件の運用期間は匿名組合方式がおよそ1か月～数か月単位という短めのものからあるのに対し、任意組合方式では3年程度のものから、ということが一般的です。
また、最低出資額に関しても、匿名組合方式では最低1万円からのものがあるのに対し、任意組合方式では少なくとも100万円程度から、となっています。
さらに、得られた分配金の税務区分にも違いがあり、匿名組合方式であれば分配金は「雑所得」、任意組合方式であれば分配金は「不動産所得」という扱いになります。 リスクという面で考えると、匿名組合方式は一般的に投資初心者でも参加しやすいリスクの少ない方式、任意組合方式はより現物不動産投資に近い、個々の投資者の責任やリスクも大きめになる方式だといえるでしょう。
「優先劣後出資制度」の採用の有無を確認する
出資に伴うリスクを低減したいときに重要となるのが、「優先劣後出資制度」です。
優先劣後出資制度とは、簡単にいえば以下のような制度です。
・出資者は「優先出資者」に、事業者は「劣後出資者」に定義する
・ファンドの運用後、損失が出てしまった場合には、まずは劣後出資者と定義されている事業者側の出資金から損失を充当する。それでも足りない場合には、優先出資者である投資家側の出資金を使う
こういった仕組みのため、少なくともこの制度が採用されていないファンドと比較すると、多少の運用損失があった場合でも出資者側に「原本プラスアルファ」の償還がなされる可能性が高く、原本割れしてしまう可能性は低いといえます。
この「優先劣後出資制度」は、事業者によって、あるいは同じ事業者でも商品によって採用されている場合とされていない場合があります。
また、出資金全体に対して「劣後出資者」としての事業者が何割の出資をそもそも行っているかという、「劣後出資の比率」も案件ごとに異なります。
少しでも元本割れのリスクを抑えたいという方は、この優先劣後出資制度の採用の有無、および平均劣後出資の比率などをチェックしておきましょう。
不動産クラウドファンディングの比較④運用実績や信頼性に注目する
不動産クラウドファンディングを比較する際のチェックポイントとして最後にご紹介するのは、提供事業者自体の信頼性、安定性です。
不動産クラウドファンディングへの出資は、不動産は取り扱うものの大きく見れば「その事業者に対しての出資」であるといえます。
案件の不動産に関して収益の見通しや将来性などを検討することも大切ですが、それと同時にその不動産を取り扱う（運用する）事業者自体の信頼性をしっかりチェックしておきましょう。
累計調達額
累計調達額とは、その事業者がこれまでの不動産クラウドファンディング事業でどのくらいの資金を調達できた（出資者から集められた）実績があるのか、ということです。
事業者の公式サイトでは過去の募集実績も確認できますので、そもそもどのくらいの規模で運用を続けられているのか、を確認するのに役立ちます。
案件情報の詳しさ
不動産クラウドファンディングでは、出資者が案件内容を詳しく確認してから出資できるように、Webサイト上で案件情報が公開されています。
この案件情報について、予定分配率や運用期間といった基本的なことだけでなく、不動産建物の外観、想定収支や想定リスクなど、出資を検討するにあたって活用できる様々な詳しいデータを公開している事業者を選ぶと安心です。
あなぶき興産の「Jointo α（ジョイントアルファ）」なら豊富な不動産開発実績にもとづいた安心＆安定の投資が可能
穴吹興産株式会社が運営する不動産クラウドファンディング「Jointo α（ジョイントアルファ）」は、本記事でご紹介したような様々な観点で安心の投資を行っていただけます。
もしご興味を持たれましたら、ぜひお問い合わせフォームからお気軽にお声がけください。
西日本最大級のマンション開発戸数を誇る「あなぶき」が運用するクラウドファンディング
1964年の設立以来、現在までに開発してきたマンションの戸数は30,000戸を超えています。西日本最大級のマンションデベロッパーとして実績を積んだ「あなぶき」ならではの、安心して投資いただける不動産案件を多数用意しております。
常に多数のファンドを運用。応募金額や運用期間、予定分配率も様々
応募金額や最低投資額、運用期間や分配率など多岐にわたる種類の案件を常時公開しております。投資初心者から慣れた方まで、お好みや状況にあわせた選択をしていただけます。
自分の状況にあわせてファンドの特徴を比較し、適した不動産クラウドファンディングを選択
不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の認可を受けた事業者のみが提供できるサービスであるため、安心してご活用いただけます。
現在ではニーズの増大に伴い不動産クラウドファンディングを提供している事業者も増えてきており、初めての方は事業者選び・商品選びに迷われるかもしれません。
