１万円からの少額投資が可能で、簡単な手続きで始められることから近年注目を集めている「不動産クラウドファンディング」ですが、始めたいけれどなんだか怪しいと感じている人もいるのではないでしょうか。そこで今回は、不動産クラウドファンディングは本当に怪しいのか、様々な事例とともに説明していきます！
不動産クラウドファンディングの目的・仕組み
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて多数の投資家から資金を集め、不動産プロジェクトに投資する仕組みです。不動産クラウドファンディングを取り扱う事業者の数も増え、現在（2024年10月）では150以上のサイトが存在するほど業界規模が拡大し続けています。では、そもそも事業者はなんのために資金を集め、どのように使われているのでしょうか。
物件を購入し運営・管理
不動産物件はかなり高価であるため、自己資金でいくつもの物件を購入し、運営するというのは壁が高いのが現状です。そこで、多数の投資家からの出資を受け、物件を購入・運用するというのが不動産クラウドファンディング事業者の大きな目的です。購入した物件は、事業者が管理を行います。家賃収入や売却収入で得た利益を原資として、投資家へ分配するという仕組みです。
土地を購入し開発・運営・管理
元からある物件を購入して運用するタイプだけでなく、土地を購入してそこにマンションや施設など、様々な建物を開発していくパターンがあります。その場合、土地を購入するための資金に加え、開発するための資金も募ります。こちらも、家賃収入や売却収入で得た利益を投資家へ分配するという仕組みです。
不動産クラウドファンディングで考えられる詐欺「ポンジスキーム」
不動産クラウドファンディングは、物件を購入・開発するために資金を募り、運用・管理して出た利益を原資として、投資家に分配する仕組みです。そのため、対象物件の運用・管理は基本的に全て事業者が担います。投資家自身が運用するわけではないので、資金がどのように使用されているか、明確に把握することは難しいのです。そこで想定されるトラブルには、どのようなものが考えられるのか、一つの投資詐欺について紹介していきます。
ポンジスキーム ～不動産クラウドファンディングで考えられるポンジスキーム～
資金を使って対象物件の運用・管理を行い利益を配当すると嘘をつき資金の募集をかけ、実際には別の目的の資金（会社の運営費、対象物件以外の物件の資金等）として不正利用し、別の目的の資金から配当金を支払うという「自転車操業詐欺」のことです。
詐欺師は、資金の額が大きくなったときや配当金を支払えなくなったときに突然姿を消します。資金をもって消えてしまうため、投資家のもとに投資額すら戻ってきません。また、実際には対象物件が存在していないことも考えられます。適切な情報開示がなされないことにより、投資初心者にとっては危険を察知しづらい詐欺手法です。
では、このような損失にあわないためにはどうしたらよいのでしょうか。
法的な枠組みと安全性
そもそもこのような詐欺が起こってしまう原因の一つは、資金の流れの不透明性です。では、投資家が安心して投資活動に参加できるための法的なきまりはあるのでしょうか。
不動産特定共同事業法の施行
投資家保護のため、また不動産クラウドファンディング業界の健全な発展のため、1995年に不動産特定共同事業法という法律が施行されました。この法律により、不動産特定共同事業を開始するためには決められた条件をクリアし、国土交通大臣または都道府県知事の登録許可を得ることが必要になりました。近年でも法が見直され、過去三度にわたり法の一部改正が行われています。
不特法の内容の一部
第24条 不動産特定共同事業者は、不動産特定共同事業契約が成立するまでの間に、その申込者に対し、不動産特定共同事業契約の内容及びその履行に関する事項であって主務省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
事業者は契約締結前に投資家へ重要な情報をしっかり説明しなくてはならないんだね！
第27条 不動産特定共同事業者は、主務省令で定めるところにより、不動産特定共同事業契約に係る財産を、自己の固有財産及び他の不動産特定共同事業契約に係る財産と分別して管理しなければならない。
事業者は、契約に関する財産を、自分自身の財産やほかの契約に関する財産と分けて管理しなくてはならないんだね。
第28条 不動産特定共同事業者は、事業参加者の求めに応じ、不動産特定共同事業契約に係る財産の管理の状況について説明しなければならない。
投資家が求めた場合、財産管理の状況を適切に説明・報告しなくてはならないんだね。
不動産クラウドファンディング協会の設立
「不動産クラウドファンディング業界全体を、客観的・中立的な立場から把握する機関が必要」という多くの声から不動産クラウドファンディング協会が設立されました。業界全体としての透明性や信頼性を高めるため、不動産クラウドファンディングサービスの商品詳細を一般個人投資家に開示したり、意見交換会や社員総会を行ったりと様々な活動を行っています。
安全な投資のためにできること
投資家を守るために、法律や協会が設立され、現在でも様々な活動が行われています。では、投資家自身が投資する際に気を付けるべき点や対策は、どのようなことがあるでしょうか。
ファンドの情報を細かくチェック
投資先を決める際、つい目がいきがちなのが利回りです。しかし、高い利回りには高いリスクがつきものです。また、プロジェクトの仕組みがどうなっているのか、どのようなリスクが考えられるのか、どのような手続きをファンドの情報をしっかり確認しましょう。
ファンドの情報開示内容については、各事業者によって異なります。より細かく情報開示がされている、透明性のあるプロジェクトを選ぶようにしましょう。
運用会社の信頼性をチェック
不動産クラウドファンディングでは、元本割れの保証がありません。もし、運営会社が倒産・経営破綻してしまった場合、投資した資金が戻ってこない可能性もあります。そのため、不動産クラウドファンディングを運営する会社の見極めも必要不可欠です。会社としての信頼性はあるか、過去の実績はどうか、どのような事業に取り組んでいるか、どのくらいの数のファンドを取り扱ったことがあるかなど、事前に確かめておくと安心です。
どんどん拡大している不動産クラウドファンディング！安全に投資しよう！
不動産クラウドファンディング業界は徐々に拡大してる不動産投資の一種です。法律が制定されたり、協会が設立されたり、投資家保護のために様々な動きがなされています。記事の中で上げた悪い手口にひっかからないためには、投資家自身の判断も重要です。ファンド情報や運営会社の信頼性を確かめ、安全に投資活動を行いましょう。
あなぶき興産株式会社が運営を行うJointo αは、過去一度も元本割れ・配当遅延がありません。また、不動産クラウドファンディングの老舗といわれるほど、古くから不動産クラウドファンディング業界を支えてきました。
不動産クラウドファンディング協会にも加盟しており、会社としての信頼性は自信があります。投資後は運用終了まで待つだけなので手間いらずです。また、新規会員登録でもれなくAmazonギフトカードをプレゼントしていますので、ぜひ下記リンクからご覧ください。
